【导语】

2018年3月12日，《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（大政办发〔2018〕31号）正式施行，对大连市中山区、西岗区、沙河口区及高新园区开始实行住房限购政策等住房限制性政策。对于限购政策出台前已经签订的《商品房买卖合同》，但因限购政策导致购房者不再具有购房资格，合同无法继续履行，购房者能否因此主张解除《商品房买卖合同》，本文将从相关规范性文件及司法实践角度分析这一问题。

【相关法律规定】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

《全国民事审判工作会议纪要》（法办(2011)442号）第二条第（三）款：“房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。”

【司法审判实践】

[案例一] 刘颖、刘京伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（（2017）津02民终6405号）

法院认为，鉴于在合同约定的网签期限内，政府实施房屋限购政策，导致合同无法履行，合同不能履行不可归责于合同任何一方，并对解除合同的诉请予以支持。

[案例二] 郑州惠邻房地产营销策划有限公司、张熠平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（（2017）豫01民终7775号）

法院认为，因购房者属于政府限购对象，各方签订房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。由于政府限购属于不可抗力，不能归责于各方当事人，故各方当事人均不应承担违约责任。

【总结】

限购政策属于地方政府在房地产宏观调控背景下出台的限制性、禁止性规定，具有强制性。购房资格是履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦购房者丧失购房资格将导致整个商品房买卖合同无法继续履行。虽然各地关于限购政策导致合同解除的原因系不可抗力还是情势变更存在不同意见（如北京高院、浙江高院均认为住房限购政策不宜认定为不可抗力（详见《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》），也仍有多地法院以“不可抗力致使合同目的不能实现”为由解除合同），但对于限购政策出台导致购房者丧失购房资格的情形，各地法院均支持合同任一方都有权主张解除合同而不承担违约责任。

综上，我们认为，若双方当事人签订《商品房买卖合同》在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求，限购、禁购政策出台在后，且按照新的政策规定买受人属于限购、禁购范围，导致《商品房买卖合同》确实无法继续履行的，应认定属于“不可归责于双方当事人的事由”，当事人据此请求人民法院解除合同的，人民法院应当准予解除。