受疫情影响，目前全国多地售楼处关闭，线下房屋销售难以开展。近日恒大地产线上售楼处的开启及销售模式一时之间引起了网上售楼新风潮，VR看房、网上选房、线上购房等一站式服务逐步推广开来。商品房不同于一般消费品，涉及金额较大，作为一名购房者，如何实现在家买房的同时保护好自己的合法权益呢？

一、如何判断开发商及所售房源是否可靠？——须查验“五证”

对于购房者来说，卖方的可靠和房源的真实是看房选房最基本的前提。线下购房时，购房者可以通过前往售楼处、审阅相关文件等减少该风险，那么在网络销售的情况下，购房者又该如何给自己吃一颗定心丸呢？

根据相关法律规定，房地产开发企业在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。当开发商采取网络售楼后，依然负有履行前述相关义务并应进行公示、告知。购房者除应注意查询核实开发商的名称、营业执照、开发资质证书等，应确保开发商销售项目必须具备“五证”，具体是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预（销）售许可证》。

如开发商委托中介机构（销售代理机构）进行销售，购房者也需注意查询中介机构的营业执照及是否具有相应资质和经营主体资格。在购房者与销售人员采用通信软件单独沟通时，应首先要求该销售人员说明自己的身份，并出具身份证明文件。

对于房源的真实性，购房者可以在网络平台上查询项目是否取得预（销）售许可证，并可以通过当地相关不动产管理行政单位的官网查询该房屋是否具备预（销）售条件。例如，在大连市自然资源局网站项下就可查询大连市内四区（不含高新园区）已取得预售许可的商品房项目，如下图：

二、宣传广告是否可信，如何确定能否兑现？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

对于房地产开发企业的广告宣传、销售人员的口头承诺，购房者都应谨慎对待。尤其是对于开发商说明的图片、文字等，要仔细阅读，如存在类似提示语：“本资料所有图文只作为要约邀请”“不作为合同的一部分”“以实际交付为准”“可能存在规划、设计调整”等表述的，购房者应注意，该等内容均可能存在开发商此后会变更相关内容等风险，不属于开发商确定的允诺、难以直接将广告内容认定为是《商品房买卖合同》内容的一部分。

对于购房者比较注重的房屋销售价款、交付期限、产权证办理期限、装修标准等重要内容，应当在书面《商品房买卖合同》中予以明确约定，如宣传内容如与合同约定不一致、宣传内容也不被认定是合同内容时，司法实践中通常会以书面合同约定内容为准。

在网上购房的模式下，购房者的优势之一在于相对容易收集证据。因此，购房者应注意保存开发商及销售人员关于房屋及房屋所在项目的各项介绍说明和问题解答。尤其是对于宣传网页上的记载，因网页上记载的内容可随时进行更改，而在开发商更改之后购房者将无法再行取得，故建议购房者在网上购房时应及时下载截图保存，同时也可与销售人员或客服人员再次确认销售宣传的具体内容是否属实并保存相关截图等证据材料。

三、签订合同时的注意事项——仔细阅读提示信息和合同条款

签订书面《认购书》《意向书》《商品房买卖合同》等文件之前，购房者一定要注意核查合同相对方的全称和资质情况，避免出现网上公示的项目开发商与合同相对方不一致等浑水摸鱼情况的出现。

在购房者使用网络平台签约之前，多会弹出“本人已查看以上公示材料且对公示商品房买卖合同及补充条款的内容无异议并予以接受”等类似的勾选项，或将上述表述直接约定在合同文件中。当开发商采取类似方式进行重点强调时，建议购房者对提示信息再次进行仔细阅读，在确认无误后，再行点击确认和签约。

四、避免钱款被骗——应将购房款直接支付至开发商名下账户

网络购房，最应注意的是要避免钱款被骗，在付款时购房者应注意要确保将款项支付至开发商名下的账户中，并要注意核实开发商提供的收款账信息的真实性。

款项支付禁忌：第一，不能向销售人员个人进行款项支付；无论销售人员以何种理由要求付款，均不能将款项支付给销售人员个人；房屋的出卖人是开发商、并不是销售人员个人，销售人员个人无权收取款项，否则款项被销售人员骗取、购房者也难以能要求开发商返还。第二，不能向销售代理机构进行款项支付；除前述理由外，通常情况下，开发商亦不会委托销售代理机构直接收取款项。第三，购房者及时要求开发商开具有效的发票或收据。

五、能否实现开发商承诺的最低价购房及无理由退房？

为了促进网络销售，开发商连连打出低价销售、无条件退房等承诺，以促进成交量。律师认为，如开发商就最低价购买和无理由退房出具了承诺，则开发商应当履行。购房者也一定要认真查看承诺条款，并核实开发商承诺的文件是否加盖公司印章并保留相关截图。这里需提示购房者注意的事项：

第一，审查承诺出具主体是否是合同中商品房的出卖人。

根据购房者与开发商签订的认购协议或商品房买卖合同，合同上的出卖人（卖方）才具备退房的可能性。若出具承诺书的并非商品房的出卖人，则最低价购房及无理由退房的承诺不及于合同上显示的商品房的出卖人。

第二，审查最低价购房或无理由退房活动的享受条件。

对于购房者享受最低价购房和无理由退房的政策，开发商往往会做出一些限制性规定，例如对享受活动的主体资格、房源范围、户型条件、付款渠道、付款金额、付款期限等有无限制要求、是否将购房者应按时签订《商品房买卖合同》并按时付款等作为前置条件。

参考判决：江西省赣州市中级人民法院审理的（2016）赣07民终3195号案件中，开发商公示无理由退房协议明确适用范围系“在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”或注明“无违约行为按揭手续完成后至交房前可享受”。该案中，因购房者其后没有按照合同约定的期限签订《商品房买卖合同》并支付房款，最终法院判决驳回购房者解除合同并退还定金的诉讼请求。

第三，审查最低价购房或无理由退房的具体实现途径。

往往退款并不像付款那样简单便捷，购房者应当提前了解未来可能出现的情况，并作出预判。例如，承诺最低价购房和无理由退房的期限为何？如后期房屋价格下调，开发商系以退差价的形式还是退房的形式兑现其承诺？如购房者选择无理由退房，那么退房手续具体如何办理？已付款项何时才能退还？退款期间产生的利息如何计算？

六、各地方限购政策、首付款支付比例等在未出台新政策调整前，网络购房仍应按现行规定执行

因受疫情影响，2月以来，河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、无锡、沈阳等多地出台房地产行业支持政策，包括税款缴纳期限延长、土地价款可分期或延期支付、延长施工许可证期限等，以期有助于缓解当前房地产企业的压力。但限购政策、首付款支付比例等如地方政府未出台新的政策进行调整前，仍应按各地现行已有政策继续执行，因此购房者即使选择网络购房也应注意核实是否符合当地的限购政策、是否具有购房资格及付款能力，避免因购房者自身不具有购房者资格或不能取得银行贷款、不具备付款能力导致《商品房买卖合同》无法订立、难以履行等情形。

但购房者需注意，因疫情导致开发商在建工程工期受到影响的，应属于开发商不能预见的“不可抗力”因素，部分地方政府已出台文件允许开发商适当顺延房屋交付期限、减免因疫情影响导致迟延交房的违约责任。如：2月17日，沈阳市房产局、自然资源局、城乡建设局等六部门联合出台文件规定，因疫情导致房地产企业延期交付房屋的，是可以不作为违约责任，并给予2个月续展期。

七、网络购房需谨慎，维权应及时

在网上购房模式逐渐铺开的形势下，购房者一定要提高警惕。如有疑问或发现开发商或中介机构存在违规销售商品房、发布虚假违法广告等行为以及自身合法权益受到不法侵犯的，可全面收集相关证据，并及时拨打有关部门电话或向律师进行咨询或求助，及时留存相关证据，避免证据材料灭失、难以维权。

虽然网上购房能够降低考察项目的时间成本、也是疫情状态下买房的首选途径，但从有效降低交易风险的角度出发，建议购房者在正式签订《商品房买卖合同》之前，还是应尽量前往现场，亲自对该项目和具体房屋情况进行综合、实地的考察，避免产生歧义，维护合法权益。