随着新冠肺炎疫情的发酵，其影响扩散到宏观经济的方方面面，商业租赁行业亦难以幸免。虽然国家和行业协会等出台了各项帮扶政策，引导合同双方公平履约、共克时艰，但针对具体商业租赁合同，出租人、承租人究竟该如何行权、担责仍至关重要。本文通过对“非典”疫情期间中级及以上人民法院审理的商业租赁合同纠纷案件进行检索、分析，以期给各位提供参考。

一、法院案例数据化

数据来源：中国裁判文书网、Alpha案例库

检索关键字：

【案由】租赁合同纠纷；疫情/非典；损失/解除；（法院层级）最高人民法院/高级人民法院/中级人民法院

【案由】租赁合同纠纷、疫情/非典、减免租金/减租；（法院层级）最高人民法院/高级人民法院/中级人民法院

检索时间：2020年2月10日

有效检索数量：185件

选用数量：18件

本文最终选用了“非典”疫情相关的18件^[1]代表性租赁合同纠纷案例，其中有5件案例做出了对承租人有利的裁判意见，6件案例做出了对出租人有利的裁判意见，剩余8件案例判决双方共同承担责任。

对承租人有利的5件判决中，其中4件，法院最终支持了承租人要求全额免租的诉请，支持诉请的理由分别依据：双方合意（2件）、不可抗力（1件）、公平原则（1件）；剩余1件，法院支持了承租人因不可抗力主张解除合同的诉请。

对出租人有利的6件案例中，其中4件，法院最终认定疫情造成的损失属于正常的商业风险，判决不予支持承租人要求减免租金的诉请；剩余2件，法院不认可承租人因不可抗力要求解除租赁合同的主张。

共担责任的8件案例中，其中5件法院最终判决部分减免了承租人的应缴租金，判决的依据分别为情势变更（1件）、公平原则（4件），减免租金比例在25%~50%之间；剩余3件法院判决双方分担部分经营损失（1件）或减免承租人部分违约金（2件）。

二、法院案例具体分析

“非典”疫情期间，针对商业租赁合同，出租人与承租人主要的争议问题为是否可减免租金、是否可减免违约金以及是否可解除合同，司法实践中针对各类具体案件裁判结果各有不同，下文将对逐一进行介绍分析。

（一）对承租人有利之判决

1.依据双方合意应予免租

租赁合同作为约束出租人与承租人最直接的合同依据，若明确约定出现疫情时租金可免予收取，双方应按约执行；此外，双方履约过程中，若出租人以实际履约行为表明免除承租人受疫情影响期间的租金支付义务，亦应视为对租赁合同的变更，对双方均具有约束力，承租人可依约免于支付疫情影响期间的租金。

案例一：美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案（湖北省高级人民法院，（2007）鄂民四终字第47号）

法院认为：东江公司有权依据有关约定以及法律规定寻求租金损失的降低。“非典”疫情应该属于该款所指的突然发生且无法预见、并对其效果不能防止或避免、致使中国或国际旅游市场发生重大变化的不可抗力事件，在疫情影响期间，东江公司无法按原先约定的条件履行合同，其依双方签订的《租船合同》第十四条第二款有权暂停租用，或要求长江海外酌情减免租金。

案例二：王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审案（浙江省绍兴市中级人民法院,（2008）绍中民一终字第143号)【全额免除】

法院认为：依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

2.属于不可抗力应予免租

根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条，及参照非典期间《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（2003年6月11日生效、2013年4月8日废止）（以下简称“《最高院通知》”）第三条第四款之规定，当事人因不可抗力不能履行合同义务的，可免予或减轻承担民事责任。虽然法律规定的不可抗力免责针对的为违约方的责任承担，但不乏承租人依据前述约定直接向法院请求减免支付租金的合同义务，司法实践亦存在此类法院认定疫情属于不可抗力，最终基于公平原则支持承租人减免租金请求的案例。

相关法律规定：

《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条第四款规定：因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

案例三：襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷二审案（山西省长治市中级人民法院，（2018）晋04民终2272号）

法院认为：本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

3.依据公平原则应予免租

参照“非典”期间适用的《最高院通知》第三条第（三）款之规定，针对承租人请求减免租金的租赁合同纠纷案件，若承租人在起诉时未明确请求权基础，仅结合自身所经营的行业、疫情对租赁合同履行的实际影响、直接因果关系、防疫政策等因素要求减租的，法院往往会结合实际情况，从公平角度出发支持承租人的合理诉请。

相关法律规定：

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）款规定：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

案例四：上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案（上海市第二中级人民法院，（2004）沪二中民二（民）终字第354号）

法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

4.属于不可抗力有权解除合同

根据《合同法》第九十四条第1款，若因疫情的不可抗力原因导致租赁合同根本无法履行或租赁合同目的无法实现的，承租人有权要求解除合同，违约责任亦相应减免。

相关法律规定：

《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……

案例五：福建省马氏养殖有限公司、周序振租赁合同纠纷二审案（福建省莆田市中级人民法院，（2019）闽03民终2604号）

法院认为：依法成立的合同，当事人应当严格按照约定履行自己的义务，但因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，在非洲猪瘟疫情发生之前，双方均按照合同的约定履行。在非洲猪瘟疫情发生之后，生猪被全部无害化处理，政府也对疫区进行封锁，周序振确实无法继续养殖生猪，导致周序振的合同目的无法实现，故周序振请求解除合同，于法有据，一审判决予以支持，是正确的。

（二）对出租人有利之判决

1.属于正常经营风险，承租人无权要求减免租金

该类案例中，法院或直接认定疫情并非不可抗力，或认定疫情虽属于不可抗力但因此产生的租金损失属于正常的经营风险，承租人无权要求减免租金。

案例六：辽源市巨源工贸集团有限责任公司与姜玉阁、辽源市升华宾馆企业租赁经营合同纠纷二审案（吉林省辽源市中级人民法院，（2017）吉04民终441号）【属于不可抗力、正常的经营风险】

法院认为：2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。

案例七：三亚南湾酒店等与蔡多基租赁合同纠纷再审案（海南省三亚市中级人民法院，（2005）三亚民一再二字第7号）

法院认为：在2003年“非典”期间，未经景利莱公司同意，蔡多基停业二个月，因不属不可抗力免除交费的客观因素，故蔡多基免交二个月＂非典＂期间场地使用费的抗辩理由不能成立。

案例八：汕头市爱富兰家居有限公司与汕头市桓润有限公司租赁合同纠纷二审案（广东省汕头市中级人民法院，（2016）粤05民终400号）

法院认为：爱富兰公司上诉称因2003年“非典”事件，桓润公司对全部租户降租，涉讼房产自2004年起按每月每平米12元计收租金。但桓润公司对此予以否认；本案2006年及2009年的二份补充协议也无此约定。故爱富兰公司的上述主张，缺乏证据佐证，本院依法不予采纳。

案例九：上海佰恒科技有限公司与上海新长宁（集团）有限公司租赁合同纠纷上诉案（上海市第一中级人民法院，（2004）沪一中民二（民）终字第1289号）

法院认为：佰恒公司主张其因“非典”逾期未支付租金不属违约，缺乏依据，本院不予支持。（一审判决认为：关于佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致，应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩，鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。）

2.属于不可抗力但不足以导致合同目的无法实现，承租人无权要求解除合同

根据《合同法》第94条第1款的规定，承租人请求解除合同的前提为出现不可抗力且因此导致合同目的无法实现，若疫情不影响租赁合同的履行或不足以导致合同目的难以实现的，则承租人无权据此请求解除租赁合同。

案例一：美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案（湖北省高级人民法院，（2007）鄂民四终字第47号）

法院认为：本院认为，“非典”疫情属于不可抗力事件，该不可抗力事件对涉案租船合同的履行造成了影响，对于“非典”疫情影响涉案合同履行期间的租金，东江公司有权不予支付。但涉案合同中并不存在合同一方当事人可因不可抗力事件单方解除合同的约定，同时，“非典”疫情对涉案合同的影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，因此，无论是依据合同约定抑或法律的规定，东江公司均无权单方解除涉案合同，东江公司单方解除涉案合同、拒绝支付欠付租金的行为构成违约，因此其还应依合同约定支付相应的违约金。

案例十：大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案（辽宁省高级人民法院，(2013)辽审二民抗字第14号）【合同非因不可抗力而解除，承租人应承担违约解除的赔偿责任】

法院认为：因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第四款的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150000元为宜。

延伸：若疫情虽未达到前述导致租赁合同解除的程度，但承租人受疫情影响实际产生经济损失、继续履行成本过高，承租人请求提前终止租赁合同，存在人民法院依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定支持承租人主张解除合同但承担适当违约金的可能。

相关法律规定：

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

（三）双方共担责任之判决

1.属于情势变更应予部分减租

根据“非典”疫情后颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，若疫情或政府防疫措施确实对承租人经营造成重大影响的，继续履行租赁合同的原条款对承租人明显不公平，承租人有权依据情势变更原则请求适当变更部分履约条件。但根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一款第4条及《最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条之规定，为避免影响市场正常的交易秩序，人民法院对适用情势变更原则的态度较为谨慎，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核，故该类案例数量较少。

相关法律规定：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第一款第4条：在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法[2009]165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。

《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号）第二条：严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条：为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、 合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

案例十一：李培艳、莱州市永安路街道西关居民委员会追偿权纠纷二审案（山东省烟台市中级人民法院，（2018）鲁06民终268号）

法院认为：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

2.依据公平原则应酌情减租

案例十二：上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案（上海市第一中级人民法院，（2004）沪一中民二（民）终字第32号）

法院认为：关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。

案例十三：河南省洛阳市公路运输管理处、新华房地产公司与洛阳市新华房地产开发公司合同纠纷上诉案（河南省洛阳市中级人民法院，（2008）洛民终字第2021号）

法院认为：关于非典时期6个月的租金188299.9元应否由原告承担问题。2003年4-9月发生在全国各地的非典属非常时期，在此期间，原、被告均遭受到了经济损失，按照法律规定的公平原则，其损失应由原、被告共同承担，故原告应按188299.9元的50%退还被告租金94149.95元。

案例十四：山市石湾区沙口金泮岛海鲜楼与冯伟满合同纠纷上诉案（广东省佛山市中级人民法院，（2006）佛中法民二终字第5号）

法院认为：非典期间是公共卫生突发事件时期，酒楼的经营业绩受到一定的影响，但并未导致全面停止对外营业，上诉人冯伟满在非典期间仍有承包经营金泮岛海鲜楼，且上诉人冯伟满并没有举证在非典期间的损失数额，上诉人金泮岛海鲜楼又未曾同意在非典期间减免上诉人冯伟满的承包费，故本院酌情减免上诉人冯伟满应交纳给金泮岛海鲜楼3个月承包费的50%，即减免承包费17499.99元。上诉人金泮岛海鲜楼认为上诉人冯伟满非典期间无造成损失，无须减免其租金的抗辩有失情理，本院不予支持。

案例十五：惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案（广西壮族自治区高级人民法院，（2007）桂民四终字第1号）

法院认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。

3.疫情造成的损失属于正常的经营风险，承租人无权要求减租，但可酌情减免违约金或双方分担部分经营损失

案例十六：西南商业大厦股份有限公司与云南省电影发行放映公司租赁合同纠纷案（云南省昆明市中级人民法院，云南（2004）昆民一初字第48号）【减免部分违约金】

法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告未按双方约定缴纳租金，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定2003年违约金为年租金80万元的50%，即40万元。由于2003年4月到6月全国遭遇“非典”影响，被告在经营影视业中受到一定影响，根据公平原则，酌情减免被告违约金10万元。

案例十七：上海英达方物业有限公司与上海兰天星海温泉浴场有限公司租赁合同纠纷上诉案（上海市第一中级人民法院，（2005）沪一中民二（民）终字第2390号）【减免全部违约金】

法院认为：“非典”期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“非典”持续时间也较短，兰天星海浴场不能因此拒付租金和物业管理费，英达方物业要求兰天星海浴场支付2003年5月至6月租金和物业管理费的诉讼请求应予支持，但考虑到“非典”这一特殊情况，英达方物业要求兰天星海浴场支付违约金的诉讼请求不予支持。

案例十八：陕西瑞琦商贸有限公司与中国电信股份有限公司西安分公司及李元锋、程育民、李剑、谌建国、张瑞、张建英、章小忠房屋租赁纠纷二审案（陕西省西安市中级人民法院，（2014）西中民一终字第00435号）【分担部分经营损失】

法院认为：关于瑞琦公司反诉在租赁期间2003年8月至12月遇非典流行，造成其无法正常经营，主张要求电信公司分担经营损失的问题。考虑到本案的实际情况，根据公平原则，电信公司应酌情赔偿瑞琦公司190万元。瑞琦公司上诉要求赔偿经济损失337万元，本院不予全额支持。

综合分析前述案例，对于新冠疫情期间商业租赁合同双方如何在履约的前提下维护自身利益，除了依据法律规定加以权衡，还要依据疫情的发展程度、当事人预期、合同的实际情况、疫情对合同履行的影响程度及后期可能出台的新规等综合考量确定，本文结合“非典”时期的典型案例以期给各位在新冠疫情下履行租赁合同义务提供参考。疫情下暂时的经济寒冬需要我们共同凝力克服，2020年的春天定会如期而至。

注：

[1]对承租人有利与对出租人有利的判决中，均包含案例一，因该案例最终支持了承租人依约要求免租疫情影响期间全部租金的诉请，但未支持承租人要求解除租赁合同的主张。