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智库观点丨住宅小区加装电梯法律纠纷综述
2022-10-12
各地小区加装电梯政策实施过程引发了诸多纠纷，引起社会民众的广泛关注。本文对涉及的热点法律问题予以分析，以期普及法律知识，减少相关争议。
一、既有住宅加装电梯涉及的法律规定及大连地区规范性文件要求
对于老旧小区等住宅加装电梯，主要涉及两个方面的物权问题。一是多数业主的建筑物区分所有权的行使与保护。根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十八条规定，（七）改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯属于业主对共有部分共有并共同管理的权利，应当经双“四分之三”以上业主同意。另一方面涉及受到加装电梯影响的相邻业主相邻权保护问题。根据《民法典》第二百八十八条处理相邻关系的原则，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此加装电梯需要秉承前述原则，妥善处理相邻关系。
大政办发〔2020〕62号《大连市人民政府办公室关于进一步推进既有住宅加装电梯工作的实施意见》（下称“实施意见”）予以明确规定：加装电梯须经本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；加装电梯拟占用其他单元业主专有部分的，应当取得该专有部分业主的同意。加装电梯后可能受到通行、日照、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提出明确反对意见。该实施意见系2021年1月1日民法典实行之前制定，民法典施行后，应执行民法典规定。
二、大连市关于既有住宅加装电梯的办理程序要求
根据大政办发〔2020〕62号文件以及大连市住房和城乡建设局于2021年5月10日发布大住建发〔2021〕96号《关于明确既有住宅加装电梯审批和验收程序的通知》，加装电梯满足上述议定标准后，应签订书面《既有住宅加装电梯协议书》同时确定实施主体。这里的实施主体可以由业主们书面委托业主委员会、房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业等作为加装电梯的实施主体。所在区住房城乡建设行政主管部门可提供实施主体清单供业主参考。之后履行基本的建设程序，如房屋安全鉴定；建筑设计；申请所在辖区街道办事处将加装电梯协议、本单元三分之二业主同意的证明材料、房屋安全鉴定报告、建筑设计方案等内容在该栋楼每个单元楼道口、小区公示栏等明显位置公示10个工作日；完成街道办事处公示后可直接向所在的区住建局申请建筑工程施工许可。随后便可进入施工、电梯使用登记，最后经竣工验收交付运行管理。
根据大住建发〔2021〕96号，既有住宅加装电梯工程不属于“涉及改变建筑外立面形式的工程”，不需要规划部门意见，既有住宅加装电梯可不考虑挡日照影响。
三、既有住宅加装电梯引发的纠纷
（一）民事纠纷
检索辽宁省内既有住宅加装电梯有关案例，民事纠纷围绕两大方面，即业主的物上请求权纠纷，包括要求阻碍加装电梯施工的业主排除阻挠等妨害行为或原先不同意加装电梯的业主要求缴纳集资费用享有使用权；以及相邻业主的相邻权损害赔偿请求权纠纷，包括以通风、采光、噪音、出行等受到影响而主张赔偿等。
案例一：辽宁省沈阳市中级人民法院(2022)辽01民终790号 王爱芝、张凤梅等相邻关系纠纷
二审法院认为：本案中，4单元14户业主中，已有12户业主在增设电梯项目协议书上签字，符合上述法律规定，且向相关部门履行了公示、报批及备案等程序，加装电梯系惠民工程，二名上诉人应予配合。至于上诉人提出加装电梯可能造成采光、通行、噪音、房屋贬值等影响的上诉理由，因电梯加装在单元楼北侧位置，且不影响步梯使用，上诉人提交的证据不足以证实其相关主张，故对其提出的该上诉理由，本院不予支持。
案例二：辽宁省沈阳市中级人民法院(2022)辽01民终3905号 宋菁菁、辽宁鸿达机电设备销售有限公司物权保护纠纷
二审法院认为，关于上诉人提出要求拆除华清园小区9号楼2单元所安装的电梯的上诉主张，沈阳市房产局办公室于2019年7月11日印发《沈阳市既有住宅增设电梯试点工作方案》，规定：经本单元专有部分占建筑面积85%以上的业主且占总户数85%以上的业主同意并签订增设电梯协议的。2021年5月31日，华清园小区9号楼2单元1至7楼14户业主中除上诉人宋菁菁外的其他13户业主在《既有住宅增设电梯项目协议书》上签字，委托被上诉人代为申办该9号楼2单元加装电梯的有关事宜，符合“经本单元专有部分占建筑面积85%以上的业主且占总户数85%以上的业主同意”的要求，且电梯已投入使用中，故上诉人提出要求拆除华清园小区9号楼2单元电梯的上诉主张，本院不予支持。
分析来看，如果加装电梯符合地方政府颁布的程序要求，表明业主合理行使“业主共同管理权”并获得相关政府部门的认可，相关业主已经筹资并已经实际开工建设的情况下，不会支持少数业主的停工或拆除电梯的主张；如果发生个别业主妨害施工，法院通常会支持同意加装电梯业主主张的排除妨害诉讼请求，但从定纷止争角度出发，法院一般不会支持关于因妨害行为导致停工的损失赔偿。此外，其他地区的部分案例也支持给予因加装电梯相邻权确受影响的业主一定的经济补偿，如（2021）粤01民终27216号袁懿欢、徐蝶金等相邻关系纠纷民事二审民事判决，根据公平合理原则，根据受损情况、邻居们收益情况，以及当地房价、经济水平等综合考虑，由22名参与集资加装电梯的业主每人向相邻关系人支付2000元的补偿。对于加装电梯后可能受到通行、日照、采光、通风等直接影响的利益保护，大连市制定了《既有住宅加装电梯工程技术规程》也已于2022年1月15日起实施。技术规程对加装电梯建筑设计方案是否构成通风、采光、日照妨碍的行为规定相应工程建设标准，有利于处理相邻利益纠纷。
除此之外，还存在一些特殊情况引发的纠纷，如加装电梯建成后，未参与集资或者当初未同意的业主要求使用电梯，但集资业主不同意而引发的物权纠纷。如广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终11637号 谢佩蓉、郑润桂等建筑物区分所有权纠纷，主要考虑加装电梯在物的属性上系建筑物的共有部分，即便有的业主当初反对加装，但不能因此剥夺其作为业主对加装电梯享有的使用权和共同管理的权利。同时分析了上诉人使用加装电梯并不属于相关法律及司法解释所规定的应由业主共同决定的事项，也不会导致该住宅其他业主使用电梯的合法权利受到损害，故无须经该住宅多数业主同意，但是依据公平原则，要缴纳加装电梯集资款。
（二）行政纠纷
对于不同意加装电梯的业主，就加装电梯事宜涉及的政府审批提起行政诉讼包括以占用小区道路、绿化带等原因要求撤销相应许可或规划批复等。
案例一：广州铁路运输中级法院(2021)粤71行终56号 杨晔与广州市人民政府、广州市规划和自然资源局、何慧萍行政复议决定纠纷案
原告作为加装电梯住宅的产权人，以增设电梯涉案工程存在影响楼梯间通风采光、有消防安全隐患，占用小区主要道路和中心花园、影响小区绿化，对小区道路地下的电线电缆、煤气管道、下水道、化粪池等设施造成影响等理由，对涉案规划许可不服。法院认为，第三人等涉案住宅楼业主申请涉案建设电梯规划许可，提交了相关文件以及专有部分占该栋（单元）建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上业主同意增设电梯的书面意见等材料，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项、《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第一款、第十二条的规定，满足了“两个三分之二同意”的法定许可条件。市规资局在收到涉案电梯规划许可申请后，履行了现场勘察、批前公示、审核申请材料、批后公布等法定程序，符合《广州市既有住宅增设电梯办法》第十一条、第十五条的规定，程序合法。市规资局核发涉案规划许可证符合法律、法规的规定，予以支持。
案例二：浙江省杭州市中级人民法院(2020)浙01行初247号 洪月英、楼伟阳诉杭州市人民政府（简称市政府）城建行政复议案
本案中两名申请人为18幢业主，本案第三人为14幢业主。14幢和18幢为两个相邻的单元楼，单元楼出入口处有一条长约60米，宽约3米的道路两幢楼共用，紧邻道路为小区公共绿地，其长度与道路长度相同。14幢加装电梯占用共用道路2.2米，占用位置是18幢进出单元楼的必经道路，为了不妨碍18幢通行，14幢在加装电梯同时拟将加装电梯周边公共绿地改建为道路，按照这一方案，18幢业主进出单元楼将有一段因安装电梯而绕行的道路。申请人在加装电梯公示期间提出异议，但街道办事处仍盖章出具无异议文件并电梯最终加装完工。
法院认为，街道办事处无视异议给予盖章备案与《实施意见》的规定不合，之后政府作出的加装电梯审批依法本应予以撤销。然而，由于案涉电梯事实上已经加装完成，18幢业主据以反对的通行权亦已得到保障，故没有必要对萧山区政府作出的审批意见加以撤销。市政府综合全案事实，决定确认萧山区政府作出《关于北干街道14幢1单元既有住宅加装电梯联合审查会议纪要》的行为违法，同时责令萧山区政府做好道路平整，占用公共绿地补救措施，该行政复议决定符合法律规定。
对于加装电梯占用小区绿地或公共道路引发的表决比例问题，根据民法典（或之前适用的物权法）规定，属于需要经业主共同决定的事宜。但这里的业主范围各地在加装电梯文件中予以限制，如辽宁省加装电梯指导意见（辽住建〔2016〕87号）规定：既有住宅加装电梯可以以加装电梯服务范围内的独立单元为单位进行，在此基础上大连实施意见议定标准为本单元业主。但通常加装电梯后可能受到通行、日照、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方提出明确反对意见的，街道办事处会组织实施和沟通协调工作并以多数业主利益及保障民生为侧重解决。对于因相邻关系确有影响的利益方可以通过前述民事诉讼方式，诉请相邻权损害赔偿。