智库观点丨住房过户给子女，赠与、继承、买卖哪种方式更省钱？
2016-06-27
最近，大连的一位客户委托律师办理住房赠与子女的过户手续，律师做了详细的分析之后，客户决定改为以买卖方式办理过户。
通过赠与方式将住房过户给子女，是多数人第一直觉选择，但该种方式需要按住房市场价格为计税依据缴纳4%的契税，该契税远远超过一般情况下以买卖方式过户所需税费，因此，大多情况下，以赠与方式将住房过户给子女是最费钱的方式。
如果父母把购买时间在两年内的住房过户给子女，需要按住房市场价格的一半为计税依据缴纳5.6%的增值税、1 %的个人所得税及1%-4%的契税（根据子女拥有的住房套数多少而不同），这种情况是父母将住房过户给子女缴税最多的情况，所以，很少有人将住房在购买两年内过户给子女。
如果父母购买住房超过两年，以买卖方式过户给名下无住房的子女只需要按住房市场价格的一半为计税依据缴纳1%的个人所得税（如果是购买五年以上且家庭唯一住房免征个人所得税），另外需要按住房市场价格的一半缴纳1%-1.5%的契税（如果过户后子女名下有两套住房，需要按照1%-2%缴纳，过户后子女名下有三套住房，需要按照3%-4 %缴纳）。因此，多数情况下，买卖方式因过户税费减半收取且不同情形税种、税率不同，所以比赠与方式更省钱。
我国目前不征收遗产税，以继承方式过户应该是最省钱的方式，通过继承方式办理过户目前公证收费基本在住房评估价的1%左右。通过计算比较，继承方式确实很多情况下比买卖方式更省钱。
但是，选择以何种方式将住房过户到子女名下，既要考虑父母住房过户给子女时的税费，又要考虑子女未来再处置住房时的税费。依据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）的有关规定，赠与和继承后的房屋对外销售的，需按财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税，因此，继承方式在父母住房过户给子女时，虽是最省钱的过户方式 ，因继承人未来处置继承房产时，要缴纳高额个人所得税而变得不再省钱。
辽宁智库律师事务所/徐亚春