一、数据来源

1、案例来源：中国裁判文书网、聚法案例网。

2、数据形成时间：2014年1月1日至2016年12月31日期间公布的法律文书。

3、检索范围及案件类型：全国各级地方人民法院审理的因层高违约引发房屋买卖合同纠纷案件二审及再审裁判文书。

二、数据概要

1、自2014年1月1日至2016年12月31日期间，全国地区各级法院共审结因层高违约引发的房屋买卖合同纠纷类民事案件57件，其中：一审案件38件，二审案件17件，案件上诉率为31%，其中开发商上诉的10件，上诉率为59%；购房者上诉共7件，上诉率为41%，再审案件2件。

2、判决支持购房者主张开发商层高违约的55件，判决不支持购房者主张开发商层高违约的2件，认定开发商违约的案件比例为97%。

3、17件上诉案件中，二审法院均维持原判。

三、层高纠纷争议焦点及主要观点

1、开发商交付房屋的层高符合建筑设计规范，但不符合合同约定是否构成违约。

观点一：认定开发商违约

设计规范规定的层高标准系最低标准，如当事人合同约定的标准高于国家标准，则应按合同约定的标准履行。开发商未按照合同约定的层高交付房屋构成违约，应当承担违约责任。

观点二：认定开发商不属违约

房屋的层高与净高不同，买受人以房屋平均净高与合同约定层高存在误差要求赔偿，不予支持。

房屋的层高与净高在建筑业上是两个不同的概念，层高通常指下层楼地板面到上层楼地板面之间的距离，层高减去楼板的厚度、层面找平厚度等就是净高。虽然实际测量住宅房屋平均净高并未达到房屋买卖合同约定的住宅房屋层高，但不能据此就认为房屋高度不符合合同约定。应综合考虑楼板厚度、层面找平厚度以及层高合理误差。

2、房屋买卖合同中未约定层高缩水的违约金数额，违约金应如何计算。

观点一：根据层高缩水的影响程度，酌情按房屋价款的1%-3%计算违约金。

（1）开发商属于格式合同的提供方，由于其过错导致交付的房屋层高与约定层高不一致，属于未适当履行合同义务，应对其瑕疵履行行为给购房者造成的合理损失承担违约赔偿责任。该违约金额损失的计算方法既没有合同依据，也没有提交确实、充分的证据来证明开发商给购房者造成的各种损失，考虑到开发商的违约程度及对房屋空间使用上的影响，法院酌情确定赔偿房屋实际价值的1%作为赔偿。

（2）鉴于开发商和购房者对层高差的处理方式未作约定，法律、法规也无相应具体规定，结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平原则和诚实信用原则，法院酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，并无不当。

（3）层高缩水，购房者基于信赖利益可向开发商主张违约赔偿，双方签订的商品房买卖合同对损失的计算虽然没有约定，但购房者确受到了所购房屋层高低于约定层的损失，法院酌定被告按原告交付购房款总额的3%计算赔偿损失金额。

观点二：按照房屋因层高缩水导致减少的立方空间所对应的房屋价款确定违约金。

开发商未按合同约定的层高建造构成违约,应承担违约责任，按空间立体成本核算，应就层高减少所减少的房屋立方，承担赔偿金额。

观点三：参照司法解释关于面积误差规则确定违约责任。

因层高缩水开发商给购房者造成的损失应予赔偿，对损失的计算，应比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，有关出卖人交付使用房屋面积或实际面积不符合合同约定面积的原则处理，即实际层高误差比在3%以内部分的房价款及利息由开发商返还买受人；实际层高误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。

各地方人民法院的观点及裁判结果不尽相同，判决开发商支付违约金或赔偿损失的共55件，其中判决按房屋实际价值1%的标准支付违约金或赔偿金的占24%，判决按房屋实际价值2%的标准支付违约金或赔偿金的占61%，判决按房屋实际价值3%的标准支付违约金或赔偿金的占11%，比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为赔偿的依据的占3%,判决按照房屋因层高缩水导致减少的立方空间所对应的房屋价款作为赔偿的依据的占1%。

辽宁智库律师事务所

毛晓涛 姜万成

 二〇一七年二月八日