一、车位分类

从车位所在空间的不同规划用途，可以将车位分为规划车位、共有车位及人防车位三种。

二、车位归属及利用

1、规划车位

即以建筑规划图纸显示为停车位的空间作为车位，该类车位属开发商所有，开发商有权对外出租或出售等。

该类车位应以满足小区业主的需求为先，即如开发商将车位出租出售给小区业主外的其他人，并因此导致未能符合规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，则小区业主有权主张合同无效。

《物权法》

第七十四条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

2、共有车位

即以公共道路、绿地等并非规划为车位的共有部分作为车位，该类车位属业主共有，将共有部分设定为车位应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

如未经过半同意擅自作为车位使用或出租出售的，则业主有权主张恢复原状、处分无效并赔偿损失，车位出租出售所得的收益在扣除合理成本后用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。

《物权法》

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条第三款　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十六条第二款  决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条　建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

3、人防车位

即以人防工程所在空间作为车位，该类车位所在空间属人防办所有，开发商依法有权利用人防工程作为车位并获得收益。且人防工程作为车位的，须与人防办签订人防工程租赁使用合同，取得人防工程使用证，否则人防办有权收回人防工程所在空间或调整使用。

《中华人民共和国防空法》

第五条 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《人民防空工程平时开发利用管理办法》

第六条　租赁使用人民防空工程的单位或者个人（以下简称使用单位）应当接受人民防空主管部门和工程隶属单位的监督检查，按时缴纳税费和人民防空工程使用费，承担人民防空工程的维护、消防、防汛、治安等工作和使用中的经济、法律责任。

第七条　租赁使用人民防空工程实行合同管理制度。使用单位应当与工程隶属单位依法订立书面合同，合同参照国家颁发的《人民防空工程租赁使用合同》示范文本。

第九条　人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。