一般情况下开发商在与购房者签订正式的商品房买卖合同前，会先签订《认购协议》或《认购书》或其他类似协议，并要求购房者交纳一定数额的定金，同时约定购房者未按时签署正式商品房买卖合同或履行其他义务，则定金会被没收。当购房者出现约定可以没收定金的违约情形，开发商能否没收其已缴纳的定金？实践中需要根据实际情况具体分析，现以一个案例为例对此予以具体说明。

【案例】

A公司与甲某签订《认购协议》并收取定金，约定甲某应在约定期限内持《认购协议》、定金（发票）收据、签订合同资料（包括按照本地住房限购政策要求应由甲某提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）、A公司要求的其他手续资料及全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）到A公司售楼处，在向A公司交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）后，与A公司签订商品房买卖合同及相关文件。另约定“如因甲某未带齐协议约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款购房，则为首期房款）或因其他甲某原因导致双方未能在协议约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为甲某不购买该商品房，A公司有权解除本认购协议，A公司据此解除本认购协议的，A公司有权在不通知甲某的情况下另行出售该商品房，且A公司有权没收甲某所付定金，甲某无任何异议”。

《认购协议》签订后，甲某未按照约定期限办理按揭贷款手续，亦未与A公司签订商品房买卖合同及相关文件。A公司先后向甲某电话及邮寄方式催促签署商品房买卖合同，限甲某于收到通知之日起3日内与A公司签订正式商品房买卖合同及相关文件。甲某逾期履行《认购协议》约定义务一年后，A公司又向甲某邮寄书面解约函，因地址错误被退件。后因有其他客户要购买甲方认购的房屋，A公司将该房屋另售给其他客户。

【法律分析】

（一）A公司在向甲某发出解除《认购协议》通知前催促签署正式商品房买卖合同通知，存在被人民法院认定已单方变更完成《认购协议》所约定各项事项的期限，已选择继续履行《认购协议》而放弃了没收定金的权利。

鉴于《认购协议》约定如认购客户未办理《认购协议》所约定事项的，则A公司有权解除《认购协议》及没收已收取的定金，但A公司在向甲某发出解除《认购协议》通知前作先后向甲某电话及邮寄方式催促签署《商品房买卖合同》，并告知甲某收到本通知之日起3日内签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，如甲某提供A公司前述已催促签约的相关证据，则A公司的此种行为存在被人民法院认定A公司已单方变更完成《认购协议》所约定事项的时间，而已放弃解除《认购协议》及没收定金的权利，而选择继续履行《认购协议》

（二）A公司所邮寄解除《认购协议》通知因邮寄地址错误导致无法送达，《认购协议》尚未解除。

鉴于《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，由于地址错误造成送达程序存在瑕疵，无法确定A公司所邮寄《认购协议》解除通知是否已送达，如未送达，则《认购协议》尚未被解除。

（三）A公司系在具备解除权一年后发出解除通知的，此种情况下，根据现行法律规定A公司已无权解除所签署的《认购协议》。

由于解除权属于形成权，适用除斥期间，即自解除条件成就之日起一年内如不行使，即丧失合同解除权。从以上可知，A公司实际在向甲某邮寄解除《认购协议》通知时已丧失解除《认购协议》的权利。

（四）A公司在未解除与甲某签署的《认购协议》情况下，擅自将其认购房屋另售的，则存在被人民法院判定承担双倍返还定金的风险。

鉴于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，如A公司在未与甲某解除《认购协议》的情况下即将房屋另售，则存在被人民法院认定双倍返还定金的风险，如甲某认购的房屋后期出现大幅升值的情况，亦存在甲某索要房屋差价损失的可能。

【建议】

从本案例可以看出，购房者在认购阶段出现违约后，开发商的操作中存在以下几个问题：

问题1：先催促要求签署正式的商品房买卖合同，后发函要求解除认购文件并没收定金。

多数情况下，开发商对于已签署认购文件并交纳定金的客户，如其超过约定的期限内仍未签署正式的商品房买卖合同或履行其他义务的，则一般通过电话或说明方式进行催促购房者，此种情况下存在被人民法院认定开发商已单方变更认购文件中所约定的履行期限的风险。因此，如出现购房者超过约定的期限内仍未签署正式的商品房买卖合同或或履行其他义务的情形，可以提醒或告知购房者已违约，如要没收定金，建议直接发函告知已解除认购文件及已没收已缴纳的定金。

问题2：认购文件未预留购房者的联系地址及联系方式，导致无法送达。

针对此种情况，建议在认购文件中设定具体条款，明确约定购房者指定的收件人、邮寄地址及联系方式等，避免无法送达情况的发生。

问题3：对购房者违约的情况长期不处理，在丧失解除权后又要求解除认购文件。

针对此种情况，建议定期对购房者认购阶段违约的情况进行清理，及时发函要求解除认购文件，避免法律所赋予的权利丧失。

问题4：在未解除认购文件的情况下即另售已认购房屋。

基于此种情况下另售已认购房屋所存在的风险，建议在另售已认购房屋前确保认购协议已解除或取得购房者同意另售的书面文件。

综上所述，对于购房者在认购阶段的违约行为，开发商应当针对不同情况进行具体操作，避免采取了相关措施后再主张没收购房者定金而不被支持的情况发生。