前言

近年来，伴随着物业服务市场的不断开放和物业服务需求的持续升级，与物业企业经营管理和城镇居民日常生活密切相关的物业服务合同纠纷及其处理成为法律实务界的关注重点和研究热点。为了及时全面地了解大连辖区内物业服务合同纠纷的动态与特征，提供高效专业的法律服务，我们借助Alpha案例库进行数据样态分析、争议焦点归纳和裁判观点提炼，形成本报告。

数据信息

案例来源：alpha数据库

检索日期：2019年1月25日

裁判期间：2018年1月1日—2018年12月31日

裁判地域：辽宁省大连市

案由：物业服务合同纠纷

案例数量：5505件

数据统计分析

一、数量分析

根据搜集整理的相关案例情况，2016-2018年度大连市辖区内审结的物业合同纠纷案件为13359件，具体情况如下：

依图所示，大连辖区内物业服务合同纠纷于2017年呈翻倍增长后，2018年的案件数量总体稳定。

大连辖区内物业服务合同纠纷案件数量在2017年出现迅速增长, 除与房地产市场总体下行、公众法律意识增强有关外，还与2017年国务院取消了物业服务企业二级及以下资质认定，全国各地逐步取消物业企业准入及收费限制紧密相关。前述资质认定审批的取消，使得大批企业进驻物业服务市场，而良莠不齐的物业服务质量和不断上涨的收费标准，直接导致公众对于物业服务的高度关注和相应纠纷的数量激增。

二、程序分析

1、审级情况分析

依图所示，5505件案件中一审案件5262件，二审案件240件，再审案件3件。

从上述数据可以看出，绝大多数案件均以一审审结，上诉率不足5%。

2、审结法院区域分布情况分析

依图所示，在2018年大连辖区5262件一审案件中，对审结法院的区域分布情况进行了简要统计分析。其中，沙河口区人民法院1598件案件，大连高新技术产业园区人民法院1087件，庄河市人民法院1029件，三个法院的案件量占据全部一审案件量的71%。相比较而言，住宅小区及居民数量较多的中山区、甘井子区法院辖区案件数量较少，是否与裁判文书上网数量、诉前调解解决比例等因素有关，还需要进一步分析。

三、当事人分析

1、物业服务企业原被告分布情况分析

如图所示，2018年大连辖区5262个一审案件中，物业服务企业作为原告的有4842件，作为被告的有46件，其他案件374件。

由此可见，绝大多数物业服务案件均系物业服务企业启动诉讼程序，实践中，多为物业服务企业批量起诉业主以主张欠付物业服务费的案件。

2、开发商参与案件分析

如图所示，开发商参与诉讼的案件共31件，开发商作为原告的案件19件，开发商为被告的案件4件，开发商为第三人的案件1件。

房地产开发企业参与的物业服务合同纠纷案件的数量较少，其中，部分系房地产开发企业以与购房者签订的《物业管理服务手册》等物业合同性质的文件向业主提起诉讼，主张物业服务费的纠纷；还有房地产开发企业与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷的情形。

四、裁判结果分析

1、总体裁判结果分析

2018年度大连辖区审结物业服务合同纠纷案共计5505件，其中裁定“撤诉”的有4656件，占比84.58%，具体情况如下：

由上图可知，除原告“自愿撤诉”外，“和解”撤诉的占比最大。

根据上述当事人分析可知，在物业服务合同纠纷中多为物业公司作为原告，起诉业主索要物业服务费，人民法院在审理这类案件中多采用调解手段，促成双方达成和解，由原告撤诉结案。另须注意的是，因被告下落不明导致原告撤诉的案件共计19件，此类案件系因业主身份信息不明无法送达，这将导致物业公司难以通过法院诉讼途径主张物业服务费，亦表明物业公司准确掌握业主的联系方式，十分重要。

2、二审案件裁判结果分析

大连市中级人民法院审结的物业服务合同纠纷案件共计240件，具体情况如下：

通过上表可以得出，二审案件裁判结果以维持一审结果为主，因此，一审的重要性毋庸置疑。另须说明的是，上述10件改判案件中，只有1件为业主作为原告，向物业公司主张修复小区公共区域设施，其余9件均为物业公司作为原告，向业主主张支付物业费及违约金或滞纳金。9件案件中，7件法院未支持物业公司的物业费违约金、滞纳金主张。

 

五、高频法条分析

 

 

根据如上高频法条可知，物业服务合同纠纷的常见争议焦点为：开发商与物业服务公司签订的前期物业管理合同的效力及对业主的约束力、物业服务合同约定的物业费标准、物业费的收缴、逾期缴纳物业费的违约金标准及支付等。

 

裁判观点精选

 

一、物业企业资质及收费许可对于物业服务合同效力的影响

物业服务资质证书及收费许可，属于行政机关管理的范畴，不能以此否定物业服务合同效力。

【案号】（2018）辽02民终9988号

【审理法院】大连市中级人民法院（金州区人民法院一审）

【法院认为】关于业主主张物业公司未能证明2014年4月1日前是否具有合法的物业企业服务资质，前期物业服务合同无效一节，本院认为，物业服务企业是否取得物业服务资质证书，是有权行政机关管理的范畴，业主据此主张前期物业服务管理协议及相应补充协议无效，没有法律依据，对其此项主张，本院不予支持。

 

【案号】（2018）辽02民终1474号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】关于业主黄鸿洋主张物业公司无物业服务资质、不是合法收费主体一节，本院认为，物业公司已经提交其物业服务企业资质证书，业主黄鸿洋虽予以否认，但未能提交有效的证据证明其主张。而是否有收费许可属于行政管理范畴，物业公司有权依据其与业主签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准主张其民事权利，对业主的此项主张，本院不予支持。

 

二、未经招投标程序选聘物业服务企业的物业服务合同效力

通过招投标程序选聘前期物业服务企业的规定并非效力性强制规定，不影响物业合同效力。

【案号】（2018）辽02民终9945号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】关于业主提出物业公司未提供公开招标文件，也未能提供在相关部门登记备案的材料，故该合同无效的上诉主张，《物业管理条例》第二十四条第一款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”，即法律法规有关要求建设单位通过招投标程序选聘前期物业服务企业的规定并非效力性强制规定，无论《前期物业服务合同》是否经过招投标程序，均不影响该合同效力。法律也未规定合同到政府主管部门备案属于《前期物业服务合同》生效的条件，因此，业主提出的《前期物业服务合同》无效理由均不成立。

 

【案号】（2018）辽02民终8926号

【审理法院】大连市中级人民法院（普兰店区人民法院一审）

【法院认为】法律未强制要求建设单位必须通过招投标程序选聘前期物业服务企业，无论《前期物业服务合同》是否经过招投标程序，均不影响该合同效力。法律也未规定合同到政府主管部门备案、物业管理区域与政府网站公示的规划图一致、物业服务用房建成、物业服务收费的标准经行政主管部门批准属于《前期物业服务合同》生效的条件，因此，业主提出的《前期物业服务合同》无效理由均不成立。

 

三、物业费标准政府指导价的强制力

物业服务合同关系是平等民事主体之间的民事法律关系，行政法规规定的政府指导价对于民事合同的约定没有强制力。

【案号】（2018）辽02民终3073号

【审理法院】大连市中级人民法院（普兰店区人民法院一审）

【法院认为】关于业主主张物业收费应实行政府指导价，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，系平等民事主体之间的民事法律关系，业主主张应按照"政府指导价"收取物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。

 

四、计取物业费的房屋面积

1、物业服务合同未约定物业费计取面积，物业公司亦未提供房产部门合法有效测绘报告或已进行物业服务的相关证据，其主张收取产权面积外的物业费，不予支持。

【案号】（2018）辽02民终5029号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】物业公司与业主之间成立物业服务合同关系。该合同第二十三条约定，公建物业费按建筑面积每月每平方米2元收取。物业公司主张按1001.29平方米收取物业费，其中192.77平方米产权单位是业主，其余808.52平方米系业主占有使用面积。但物业公司未提供房产部门合法有效测绘报告，亦未提供808.52平方米物业公司确已提供物业服务的相关证据。故对物业公司主张的808.52平方米物业费，不予支持。

2、业主承诺交纳房屋赠送面积部分物业费的，物业公司有权据此收取房屋赠送部分的面积物业费。

【案号】（2018）辽02民终1377号

【审理法院】大连市中级人民法院（沙河口区人民法院一审）

【法院认为】业主收房时出具了承诺书，承诺阴影部位增加面积48.11平方米供暖费、物业费由承诺人按供暖公司、物业公司的要求正常交纳。该承诺书系其本人签字，物业公司据此收取房屋赠送部分的面积物业费，有事实及法律依据。

3、物业服务协议约定仓房物业费标准的，即使仓房（储藏室）系赠送部分，仍应计收物业费。

【案号】（2018）辽02民终5029号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】虽然案涉储藏室面积未计入业主所有的案涉房屋的套内建筑面积，但双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定车库、仓房按1.5元/月·平方米的标准收取物业费。双方当事人本次发生物业费缴纳争议的即为储藏室，业主也未提供证据证明案涉储藏室非合同约定的仓房，则应按前述物业服务协议约定的仓房物业费收缴标准计收物业费。

五、欠付物业费的违约金或利息或滞纳金

1、不支持逾期缴纳物业费的滞纳金

【案号】（2017）辽0213民初5148号

【审理法院】金州区人民法院

【法院认为】关于滞纳金，是一种行政处罚手段，物业公司、业主双方在合同中只约定了违约金，物业公司诉请滞纳金，于法无据，法院不予以支持。

2、支持逾期缴纳物业费的利息

【案号】（2017）辽0203民初3664号

【审理法院】西岗区人民法院

【法院认为】关于原告物业公司要求被告业主给付利息的诉讼请求，因《前期物业管理委托合同》中约定逾期付款按日0.3％标准给付滞纳金，原告物业公司主张的利息少于该约定，故原告物业公司该项诉讼请求合理，法院予以支持。

3、物业服务合同约定的日3‰滞纳金标准过高，法院调整滞纳金标准为中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%。

【案号】（2018）辽02民终5277号

【审理法院】大连市中级人民法院（庄河市人民法院一审）

【法院认为】物业服务合同中约定逾期交纳物业费的按日3‰交纳滞纳金，该标准过高，一审法院调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%计算。

关于被上诉人物业公司要求上诉人业主支付违约金如何计算一节，本院认为，原审判决确定的违约金计算标准并无不当，结合案涉《前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》中关于交纳物业费的约定，故上诉人业主应当向被上诉人物业公司支付违约金。

4、物业服务合同约定的滞纳金标准过高，法院调整滞纳金标准为中国人民银行同期流动资金利率。

【案号】（2017）辽0213民初5266号

【审理法院】金州区人民法院

【法院认为】关于滞纳金，因滞纳金实为被告业主未能按时交纳物业费给原告物业公司带来的利息损失，原告物业公司主张的滞纳金收取标准过高，一审法院予以调整，故被告业主应按照中国人民银行同期流动资金利率标准支付自原告物业公司主张权利之日，即2017年9月18日始至本判决确定的给付之日止的滞纳金。

5、物业服务合同约定的滞纳金标准过高，法院调整滞纳金标准为业主欠物业费总额的10％

【案号】（2017）辽0203民初2921号

【审理法院】西岗区人民法院

【法院认为】对于违约金一节，刘建华作为小区业主，长期不交纳物业费，违反了合同约定，应当支付违约金，但《物业管理合同》中约定的按日2．5‰支付违约金标准过高，物业公司本案主张20000元亦过高，虽考虑到物业公司作为物业服务单位的服务成本，但物业单位与业主的矛盾应及时化解不应继续加深，故对于违约金本院按照刘建华欠费总额的10％予以支持，即3807.8元。

六、物业费诉讼时效中断

1、物业公司提交催费通知书的原始载体，诉讼时效期间未届满。

【案号】（2018）辽02民终9948号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】物业公司二审提交催费通知书的原始载体，可以证明其于2015年、2016年向业主进行了催缴，且物业公司于2017年就案涉物业费起诉到一审法院，依照法律规定，诉讼时效期间应中断。业主主张诉讼时效期间已过没有法律依据，不予支持。

2、物业公司未提供催费证明照片的原始载体，诉讼时效未中断。

【案号】（2018）辽02民终9851号

【审理法院】大连市中级人民法院（旅顺口区人民法院一审）

【法院认为】虽然物业公司举证已多次张贴缴纳物业管理费通知，但业主称没有收到缴纳物业管理费通知，且物业公司没有证据可以证明业主收到缴纳通知，物业公司未提供催费证明照片的原始载体，不足以证明其对业主进行催缴，应当认定本案的诉讼时效没有发生中止、中断的情形。

七、物业服务瑕疵及减免物业费

1、业主有照片等证据证明物业公司存在服务瑕疵的，法院将酌定降低应缴物业费数额。

【案号】（2018）辽02民终10401号

【审理法院】大连市中级人民法院（普兰店区人民法院一审）

【法院认为】一审审理过程中，业主温忠河提交照片6张，拟证明物业公司提供服务存在瑕疵，物业公司对照片的真实性没有异议，一审据此认定物业公司履行义务不完全符合约定，酌定业主按合同约定物业费标准的90%交纳物业费，一审判决依据事实清楚，酌定按物业费约定标准的90%交纳物业费，并无不妥。物业公司上诉主张”业主温忠河提交照片不能证明物业服务存在瑕疵”及”一审酌定内容没有事实依据”，均与事实不符，不予支持。

2、负有物业维修义务的物业公司未能依约维修的，法院将酌定降低应缴物业费数额。

【案号】（2018）辽02民终2776号

【审理法院】大连市中级人民法院（甘井子区人民法院一审）

【法院认为】本院认为，根据本院另查明的事实，对于保修期及保修期外的物业维修，建设单位均委托给了上诉人，且对维修结果约定了维修合格率、维修时间等指标。本案业主的房屋透寒，墙体等出现发霉、长毛现象，导致物品发霉损坏，物业公司多次进行了维修，终于在2016年10月份修复。根据双方陈述，该问题在业主入住后就存在并向物业公司进行了反映，至2016年修复，中间有五、六年的时间，物业公司虽进行了维修但在长达几年的时间均未解决该维修问题，其履行维修义务存在较大瑕疵，应承担一定责任，一审法院综合考虑本案实际情况对案涉物业费按70%的标准计收，对约定的滞纳金不予支持并无不当。

3、对房屋维修负有联系建设单位义务的物业公司，如无证据证明已联系建设单位维修，导致问题没有得到最终解决，法院将酌定降低应缴物业费数额。

【案号】（2018）辽02民终1362号

【审理法院】大连市中级人民法院（沙河口区人民法院一审）

【法院认为】本院认为，本案二审的焦点是中海物业管理有限公司大连分公司对于陈怀东的入户门因质量问题未得到修复是否应承担责任，陈怀东是否应支付物业费。案涉中海英伦观邸前期物业服务协议，内容均不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据本院另查明的事实，前期物业服务协议约定，对于属于保修范围的及时联系建设单位，该约定表明对于业主的房屋在建设单位保修范围的中海物业管理有限公司大连分公司应及时联系建设单位予以处理，庭审中中海物业管理有限公司大连分公司对于陈怀东向其反映入户门质量问题无异议，对该入户门存在质量问题亦予以认可，其只是主张该质量问题不属其维修范围，根据本案事实，虽案涉入户门的质量问题不属中海物业管理有限公司大连分公司维修范围，该入户门作为案涉房屋的一部分应由建设单位承担保修责任，依照上述约定中海物业管理有限公司大连分公司应当及时联系建设单位进行协调解决，本案无据证明中海物业管理有限公司大连分公司就该问题向建设单位联系，导致问题没有得到最终解决，故中海物业管理有限公司大连分公司未按约履行其向建设单位联系的义务，结合本案其他事实中海物业管理有限公司大连分公司应承担相应责任，一审法院以陈怀东欠交物业费的90%作为物业费交纳数额应属合理。

4、业主提供照片、视频等证据不足以证明物业公司存在服务瑕疵的，法院认定以此拒付物业费的理由不能成立。

【案号】（2018）辽02民终2509号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连高新技术产业园区人民法院一审）

【法院认为】本院认为，上诉人业主在二审期间主张拒交物业费的理由主要有两点：1.小区内马葫芦盖不严，车辆经过发出声音影响其休息；2.上诉人家附近设立有小区内垃圾箱，响声及异味影响其生活。针对上诉人业主所反映的前述两个问题，其本人虽然在二审期间将手机内的存储的视频、照片在庭审中当庭播放，庭后未向本院提供光盘刻录件以备存档。但是，关于车辆经过马葫芦盖的视频无法反映其位置与上诉人家的远近，该声响是否已超过足以影响居民正常生活的程度并构成噪声，通过该视频也无法证实。垃圾箱的照片显示，垃圾箱外是有少量垃圾堆放，但无法反映形成时间，也不足以证明垃圾未及时处理构成经常性并足以影响居民正常生活。该垃圾箱与上诉人业主所住房屋存在间隔距离，并未在上诉人业主窗户下，之间间隔了绿化带和人行步道。从位置看，该垃圾箱更近于上诉人的邻居。据此，上诉人业主所主张的问题尚不足以证实系物业公司服务不到位严重影响其正常生活，故其拒交物业费的理由，本院不予支持。

八、物业公司对违法行为的管理职责

对于业主私搭乱建，要求物业公司拆除违章建筑已超出物业公司的执业权限，以此为由拒交物业服务费的，不予支持。

【案号】（2018）辽02民终10461号

【审理法院】大连市中级人民法院（大连经济技术开发区人民法院一审）

【法院认为】虽然按照协议约定，远洋物业公司有保持房屋外观统一、禁止违章建筑的义务，在物业公司举证证明其向违章业主发出整改通知单而无果的情况下，业主应依法通过其他方式保障其民事权益，要求物业公司拆除违章建筑已超出物业公司的执业权限，以此为由拒交物业服务费显然亦缺乏法律依据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故业主的抗辩理由不予采纳。

法律风险提示

一、交付物业存在赠送面积的，建议通过物业服务合同约定或业主承诺等方式明确赠送面积的物业费承担。

关于因房屋赠送面积导致的物业费争议的案件，物业公司常因无法举证证明明确约定赠送面积收取物业费等事项而其要求支付该赠送面积物业费的诉请不被法院所支持。因此，为避免该项争议，建议在物业服务合同或业主购房或交房时的单方确认书面文件中，明确约定独立仓房及所购房屋赠送面积的物业费承担情况。

二、建议保留物业费催缴证明原件，否则存在不予认可物业费债权诉讼时效中断的风险。

追缴物业费的案件事实情况常为积欠物业费数年，物业费债权存在诉讼时效届满的风险。如已超过两年或三年的诉讼时效（根据债权产生的时间分别适用《民法通则》第一百三十五条及《民法总则》第一百八十八条第一款之规定），物业服务企业需举证证明在诉讼时效内向业主进行了催缴且需要提供催缴的原始载体。故建议物业服务企业在时效届满前及时催缴并保留催缴证明原件及催缴的原始载体。

三、业主如主张物业服务存在瑕疵的，应注意取证物业公司违反合同或法律规定义务的情形。

司法实践中，业主通常以物业服务存在瑕疵，主张少交物业费或不交物业费。但是在诉讼过程中，业主往往面临其主张没有证据支持或证据不充分的情况。因此，建议业主在收集物业服务瑕疵证据时，注意以下几方面：1、及时拍照或录制视频记录物业服务瑕疵情况；2、照片或视频应体现具体的物业服务瑕疵内容及其对业主生活的影响；3、照片或视频应当体现证据形成的时间；4、业主在发现物业服务瑕疵后，可主动与物业公司沟通，保留通讯记录、维修登记记录，以此证明物业服务确实存在问题，避免物业公司予以否认。另须注意的是，并非所有物业服务瑕疵都会被法院认可并作为减免物业费的依据，客观存在的违反合同约定或法律规定的服务瑕疵行为才会被法院考虑作为减免情形。

四、如物业服务公司依约负有房屋维修的联络等义务，建议保留每次维修的往来联络证据，否则物业公司亦应对房屋维修承担相应责任。

如上所述，如物业服务协议中约定出现保修范围内的质量问题时，物业公司应及时联系建设单位，那么物业服务公司应承担房屋维修的联络等义务。若业主向物业公司主张房屋质量等问题，物业公司应迅速查看房屋破损情况，登记报修记录，立即通知建设单位，并保留每次与建设单位、业主的维修往来联络证据及维修记录。避免因建设单位迟延履行维修义务或业主迟延报修等，导致物业公司承担房屋维修等相关责任。

五、物业公司对管理区域内的违法私搭乱建行为仅负有通知整改等义务，无权强制拆除，但相邻业主或物业公司有权起诉违法业主要求其承担排除妨害、恢复原状等责任。

虽然物业公司有保持房屋外观统一、阻止违章建筑的义务，但是物业公司仅负有通知行为人整改并将相关情形报送城市管理部门等义务，无权强制拆除。对于违法私搭乱建行为，物业公司及相邻业主可向所在区的城市管理综合执法局举报，由政府机关予以行政处罚；或可向人民法院提起诉讼，主张排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。

结语

本文在对大量现实案例进行汇总与分析的基础上，针对物业服务纠纷中的法律风险进行专业建议，进而为物业企业和广大业主提供法律参考与实务帮助，达到减少各方在物业服务中的争端之目的。