开发商与购房者网签《商品房买卖合同》后，购房者未能支付剩余购房款，因购房者对外负债导致商品房被法院预查封，此种情形下，开发商如何适用行使合同解除权收回房屋，需正确适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”的规定。本文通过江苏高院、杭州中院的两个判例探析法院在司法实践中对此问题的观点。

案例一：江苏省高级人民法院针对申请执行人常州市东君光能科技发展有限公司（下称“东君公司”）、异议人常州天安数码城置业有限公司（下称“天安公司”）与被执行人常州市天一投资有限公司（下称“天一公司”）合同、无因管理、不当得利纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件作了的《执行裁定书》【案号：（2015）苏执复字第00038号】；江苏省常州市中级人民法院针对案外人天安公司、申请执行人东君公司、被执行人天一公司合同、无因管理、不当得利纠纷案作出的《执行裁定书》【案号：（2016）苏04执异25号】

法院认为：根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，本案中，被执行人天一公司购买的是案外人天安公司办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，本院于2013年6月5日向武进区住房与城乡建设局开发管理办公室送达《民事裁定书》、《协助执行通知书》，查封的常州天安数码城房产A幢301－313号（共13套）的行为是对上述房屋的预查封。此外，根据前述《通知》第十八条的规定“预查封的效力等同于正式查封”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，本案中，案外人天安公司在本院查封前向被执行人天一公司发出解约告知书，并向常州市武进区人民法院提起诉讼，要求天一公司配合其办理天安创新广场A幢三层301-313号商品房买卖合同的注销备案登记手续，该院已经发生法律效力的（2013）武民初字第728号《民事调解书》确认案外人天安公司与被执行人天一公司签订的天安创新广场A幢三层301-313号的13个商品房买卖合同于2013年6月18日解除。上述通过人民法院调解方式解除合同属于依法解除，故已经采取的查封，即常州天安数码城房产A幢301－313号（共13套）的预查封措施应当解除，案外人天安公司提起的执行异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定解除对原常州市天安数码城天安创新广场A幢三层301-313号共13套商品房的查封。

案例二：杭州市西湖区人民法院针对原告杭州西溪山庄房地产开发有限公司（下称“西溪公司”）与被告季家平、胡依静案外人执行异议之诉作出的《民事判决书》【案号：（2015）杭西执异初字第14号】；浙江省杭州市中级人民法院针对上诉人西溪公司与被上诉人季家平、胡依静案外人执行异议之诉作出的《民事判决书》【案号：（2016）浙01民终5390号】

该案一审法院认为：由于法院查封在先，西溪公司与胡依静解除合同在后，西溪公司在与胡依静解除合同时应就合同中有关胡依静的合同权利即应退还胡依静的合同款项向法院申请提存，以保证法院作出的裁定及协助执行通知书得以依法履行，但西溪公司至今未向法院申请提存。其次，本案中若无条件的由西溪公司与胡依静处置案涉房屋及相关合同权利，预查封制度失去了其存在的法律意义，相关债权人的权利也无法得到保护。综上，西溪公司之诉请缺乏事实和法律依据，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，故应予驳回。

二审法院认为：本案系西溪公司对杭州市余杭区××西××山庄××室房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。西溪公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。2012年10月15日，西溪公司与胡依静签订商品房买卖合同后，胡依静作为权利人已就案涉房屋向房地产管理部门办理预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，“预告登记”是一种特殊公示方法，胡依静基于商品房买卖合同而享有请求西溪公司交房和转移房屋所有权的权利，因办理了预告登记，而具有对抗第三人的物权效力。2014年10月11日，原审法院对仍处于预告登记权利状态的案涉房屋采取预查封措施，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五的规定。2015年2月，在原审法院对案涉房屋采取查封措施后，西溪公司作为从事房地产开发销售的企业应当对经过预告登记的案涉房屋之权利状态及查封状况负有审查注意义务，其与胡依静协商解除商品房买卖合同等事宜，将导致季家平利益受损的后果。现西溪公司基于商品房买卖合同的解除仅享有债权请求权，该权益并不足以排除强制执行。

结合前述两个案例，在司法实践中，如法院预查封行为发生的时间在合同解除之后，预查封行为主要是对被执行人预期债权的保全。合同解除后，被执行人的预期债权已经丧失，被执行人对于执行标的物已没有预期利益，法院应当解除预查封。如法院预查封行为发生在合同解除之前，虽然法院预查封的效力不影响合同解除的效力，但开发商以与购房者已解除购房合同为由，要求法院解除预查封，法院将不予支持。

因此，开发商解除《商品房买卖合同》前，对案涉房屋的权利状态及查封情况应进行审查，如案涉房屋处于被预查封状态，可通过诉讼的方式以取得解除合同的生效判决。在法院判除解除《商品房买卖合同》后，开发商不可向购房者返还已支付的购房款，应当向执行法院申请提存或冻结该部分购房款待执行法院划扣。