本报告旨在对2017年和2018年最高人民法院审结的236件关于房地产开发经营合同纠纷案件进行深度挖掘，选取具有代表性的典型个案分析裁判规则，为房地产开发经营的法律服务提供启发和借鉴。

 

数据来源

截止时间：2019年1月25日

案例来源：Alpha案例库&威科先行案例库

案由：房地产开发经营合同纠纷

法院层级：最高人民法院

案件数量：2017年139件，2018年97件，两年合计案件数量236件

 

案件数据分析

   

    一、案件数量趋势

 

从图表中可以看出，2013年至2018年间案件数量总体处于平稳状态，2018年审结案件略有下降。

 

二、案由分布

房地产开发经营合同纠纷案下设三个案由，分别为合资、合作开发房地产合同纠纷、委托代建合同纠纷与项目转让合同纠纷，其中合资、合作纠纷占比最高，达到78%，其他案由案件的占比数量基本相同。

 

三、审理程序

申请再审案件共169件，占比达72%。其次为二审案件（不包括管辖权异议二审）共36件，占比达15%。与最高院审理的其他类型的案件相比，最高院审理的房地产开发经营纠纷管辖权异议案件的数量较多，主要原因是涉案标的额较高，且存在跨省级行政区进行合作的情况，故在管辖争议较大。

 

四、裁判结果

    （一）申请再审案件裁判结果及理由

申请再审案件共计169件，其中裁定驳回再审申请的案件有141件，占申请再审案件的83%。指令再审和提审数量一致，均占申请再审案件的6.5%。

在提审和指令再审的原因中，认定的基本事实缺乏证据证明及适用法律错误占比较高，分别达到39%和37%。而未经传票传唤，缺席判决及遗漏诉讼请求占比较低。

    （二）再审案件裁判结果

再审案件一般经过申请再审阶段，确定有事实认定错误或者法律适用错误、事实认定不清等情况后再进入再审程序，因此再审案件中，发回重审以及改判的比例较高，分别占全部再审案件的42.9%。

    （三）二审案件（除管辖异议）裁判结果及理由

除管辖权异议外的二审案件共36件，其中维持原判的案件16件，占全部二审案件的比例为44%，改判的案件6件，占比17%，发回重审案件10件，占比28%。总体来看，维持原判的案件与改判发回案件数量一致，二审发改率高达44%。

在10个二审发回重审案件中，认定事实不清为二审发回重审的最主要原因；6个二审改判案件中，认定事实不清、适用法律错误为二审改判的最主要原因。

    （四）管辖权异议二审案件裁判结果

管辖异议二审案件共计20件，主要判决结果为维持原判，维持原判的案件有17件，占全部管辖异议二审案件的85%，改判、发回重审以及准许撤回上诉的案件数量相同，均只有一件。

    （五）执行（执复、执监）案件裁判结果

执行案件共计两件，一件以驳回申诉请求结案，一件以执行发回重审结案。

    （六）抗诉案件裁判结果

最高检抗诉案件共两件，结果均为指令再审。

 

五、诉讼请求分布

为明晰房地产开发经营案件的争议焦点，将各案件的诉讼请求简单归纳为给付款项（含房屋）、利益分配、合同解除、合同效力、合同履行、违约责任、赔偿损失、确权办证等8种。其中给付款项包括支付转让款、给付垫款、返还已付款、偿还借款、给付房屋等，利益分配包括分割资产、给付利润、给付投资收益等，赔偿损失包括资金占用费、利息等。

受限于一、二审裁判文书的公开程度，其中有63个案件的诉讼请求未能确定。在能够确定诉讼请求的173个案件中，涉及给付款项（含房屋）、赔偿损失、违约责任的案件最多，分别为102件、78件、56件。另需说明的是，在一个案件中，可能会同时涉及多项诉讼请求，比如请求确认合同解除，同时要求给付款项、承担违约责任、赔偿损失等，故全部诉讼请求占比合计并非100%。

 

六、实体法高频法条

在236个案件中，对案件进行实体审理的再审和二审案件占比仅为18%，因此裁判文书中引用的实体法条较少，高频法条主要集中在《合同法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。

裁判意见精选

一、关于合同性质

1.【裁判要旨】合作开发房地产合同须同时兼具共同投资、共享利润、共担风险的特性，投资款收回后则合作开发房地产关系终止。

【案件索引】（2017）最高法民终243号

【最高院观点】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，可知合作开发房地产合同须同时兼具共同投资、共享利润、共担风险的特性，而本案发全公司已于2009年10月27日收到成都华成向其转账支付的1000万元，并于当日向成都华成开具载明“收回投资款”的收据。随着发全公司投资款的收回，发全公司基于其与成都华成之间合作开发房地产合同而共同投资、共享利润、共担风险的事实基础已不存在。

2.【裁判要旨】对合作开发房地产的投资和收益分配进行结算，不影响合作开发房地产合同的性质，并非将合作开发房地产关系转化为借款关系。

【案件索引】（2017）最高法民申1796号

【最高院观点】就《合作项目结算协议》的签订和履行情况，一、二审法院认为，泽天公司与王晓飞基于当时的市场状况对销售利润进行评估后，通过《合作项目结算协议》就双方投资和收益的分配进行结算，不影响案涉《项目投资合作协议》的性质，此种结算不属于《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十六条规定的情形，王晓飞与泽天公司之间并未因《合作项目结算协议》的签订转化为借款关系的认定亦无不当。

3.【裁判要旨】虽然名为增资入股，但从双方之间签署的协议内容来看，二者并非公司法意义上的公司与股东之间的法律关系，合作目的并非股权投资，故实为合资、合作开发房地产。

【案件索引】（2017）最高法民申2033号

【最高院观点】从协议内容，特别是《合作开发协议》第3.5条“甲方出资入股乙方，仅对双方合作项目享有权利，承担义务。乙方其余经营项目及债权债务与甲方无关。若因乙方其他经营项目或债权债务导致合作项目受到损失或承担责任，由乙方原股东承担相应责任，比照乙方借款处理”，以及第6.2条“甲方承诺，在项目利润分配完毕后，甲方将持有的乙方股权转让给乙方原股东指定的人或做减资处理，甲方不再作为乙方股东。股权转让或减资按照公司法及相关财务制度办理”等约定来看，聚盛公司和恒泰公司之间并非公司法意义上的公司与股东之间的法律关系，双方合作真正目的仍是共同合作开发房地产，而非股权投资。

4.【裁判要旨】委托代建合同的性质并非由土地由哪方提供以及何种方式提供来决定，其与商品房买卖合同不同之处在于买房人/委托人对房屋具体条件是否能够进行限定、款项如何支付等。

【案件索引】（2017）最高法民申439号

【最高院观点】《定向开发安置房协议书》的约定体现了受托人按照委托人的特定要求进行建房，房屋所有权归委托人所有，受托人收取一定款项的特征。委托代建形式有多样性，建设土地由哪一方提供及何种方式提供并非决定委托代建合同性质的要件。而商品房买卖合同中买房人则无法根据自身需要提前在房屋建设阶段对所购房屋的具体条件进行限定，购房款则是一次性或分期支付，一般与施工进度无关，因此一、二审将该合同定性为委托代建合同是适当的。

5.【裁判要旨】转让公司全部股权并未导致公司项下的土地使用权发生流转，不改变项目转让合同的性质，不能认定为土地使用权转让合同。

【案件索引】（2018）最高法民终431号

【最高院观点】首先，虽然《项目转让协议书》约定将项目公司全部股权转让给鹏跃公司，但原属于该项目公司的土地使用权应始终登记在项目公司名下，属于项目公司的资产，并未因股权转让而发生流转。因此，案涉《项目转让协议书》并非土地使用权转让合同，长通公司上诉主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权的依据不足。其次，判断合同效力的主要依据是合同约定内容。从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。

 

二、关于合同效力及合同形式

1.【裁判要旨】政府与公司签署协议，约定政府将项目改造的主体地位授予公司，公司通过合法手续取得土地使用权，该协议合法有效。

【案件索引】（2018）最高法民再154号

【最高院观点】《项目合同书》约定恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作，负责项目建设的一切费用，按汉寿县人民政府批准的用地规划办理用地手续，缴纳出让金，恒丰公司取得土地使用权后，对项目用地进行规划设计，办理用地规划、建设报批等手续。从该合同约定可见，汉寿县人民政府只是将案涉项目的升级改造的主体地位授予恒丰公司，并未通过该合同将土地使用权直接转让给恒丰公司，恒丰公司取得土地使用权还必须依法办理用地手续。同时，该合同也没有否认汉寿县人民政府是对外拆迁安置补偿的义务主体，而是强调作为项目开发主体的恒丰公司需承担项目建设的一切费用。因此，《项目合同书》并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条和第三十九条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的相关规定。

2. 【裁判要旨】分割转让土地使用权和地上建筑物未经主管部门审批，不影响合同不涉及履行审批手续的其他条款的效力。

【案件索引】（2017）最高法民申1727号

【最高院观点】合同有效成立，即对双方有约束力，标的发生实际权利变更的时间并不能否定合同其他条款对当事人的约束力，法律或行政法规规定在分割转让土地使用权和地上建筑物时需要履行审批手续，其指向的是双方约定转让的标的能否发生权利义务的变更或者能否最终依约履行，对于合同约定的不涉及履行审批手续的其他条款效力并不因此受到影响，其他合同条款仍应约束双方当事人。因此，案涉协议是否经过主管部门审批，并不影响当事人之间定金条款的效力。

3.【裁判要旨】一方以承担建设还建房的义务，换取以招拍挂方式取得建设用地使用权的合作方式有效。

【案件索引】（2017）最高法民申952号

【最高院观点】双方采取的合作方式为“以房换地”，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定。新桃源公司以先行出资征地及建设还建房并将还建房无偿交付给五里界办事处，作为其获得涉案土地开发的相关费用，不属无偿取得相关土地，且土地依法出让进行招拍挂程序，均有相应法律规定，新桃源公司如通过政府“招拍挂”程序取得案涉土地，亦应依法缴纳土地出让金；而五里界办事处促成250亩土地收储并按程序进行招拍挂，是五里界办事处应履行的义务。从实际履行看，案涉农村集体土地已有大部分经湖北省人民政府批准转化为建设住宅用地，因此，“以房换地”的外部条件已经部分成就，至于剩余土地能否转化为建设用地以及国有土地是否确定用地规划条件，并不影响双方合作建设合同中“以房换地”条款的效力。

4.【裁判要旨】协议约定一方当事人申请办理集体土地转为国有土地的手续，未约定以集体土地进行开发建设，则该协议有效。

【案件索引】(2018)最高法民申4483号

【最高院观点】尽管签订远创公司与巨星旺公司协议时，案涉土地未办理国有建设用地使用权证，但根据协议约定，申请办理集体土地转为国有土地并协助办理有关手续，是当事人应当履行的合同义务，该约定并不违反《中华人民共和国土地管理法》的规定。而从本案认定的事实看，案涉土地至今未办理国有建设用地使用权证，是因当事人未履行合同义务所致，当事人并未约定以集体土地进行开发建设，故该事实的存在并不影响《联合开发协议书》效力。因此，案涉《联合开发协议书》为当事人的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形。

 

三、关于违约责任

1.【裁判要旨】即便协议中对各方轻微违约行为约定了极高的违约赔偿责任，但因协议约定的各方违约责任具有对等性，未造成当事人之间权利义务严重失衡的情况下，故无需对违约责任进行调整。

【案件索引】（2018）最高法民申419号

【最高院观点】我国《合同法》规定的违约责任系严格责任，根据各方当事人的《协议》约定，迟交赞助费系合同明确约定的违约行为。至于是否应当对当事人约定的违约责任进行调整，本案中各方的违约行为与违约责任都已在《协议》中明确约定，并且各方的违约责任具有对等性，《协议》的约定并未在当事人之间造成权利义务的严重失衡。新特公司依约所应承担的责任，亦未超出双方当事人签订协议时可预见的范围。案涉《协议》建立在各方权利义务对等的基础上，一个特殊之处在于对各方的轻微违约行为都约定了极高的违约赔偿责任，其目的即在于促使各方严守合同约定。新特公司在享受合同带来的高额利益的情况下，认为需要对各方当事人之间的违约责任进行调整，显然不合情理与法理。

2. 【裁判要旨】一方接受另一方的给付且无法返还的，在合同解除后，可参照合同的约定对待给付，该对待给付可视为合同法约定的补救措施。

【案件索引】（2018）最高法民申45号

【最高院观点】一般来说，双务合同中，一方已接受对方当事人的给付且无法返还，合同对双方的权利义务关系有对等约定的，应当参照合同的约定为对待给付。该对待给付的请求可以视为关于补救措施的要求，人民法院应予支持。案涉回迁楼在本案合同解除前已经建成并交付，原审判令富锋街道办向宇龙公司支付购楼款并无不当。宇龙公司作为案涉C3栋回迁楼的开发建设主体，对剩余商业用房享有所有权，有权进行占有、处分和收益。

3.【裁判要旨】虽然使用的是滞纳金字样，但实为达成违约责任的合意，关于滞纳金标准的约定，是对一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的计算方式。

【案件索引】(2017)最高法民终50号

【最高院观点】当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则来探究当事人真实的意思表示。本案中，虽然保亭城投公司与江西华唐公司在《协议书》《补充协议（一）》中约定“如再逾期或未缴足出让金和利息，未交足部分土地款和利息另按每日2‰支付滞纳金”，但分析本案实际履行事实可知，以上约定系在江西华唐公司多次延迟付款构成违约的情况下，双方经由协商形成的对江西华唐公司再逾期或未缴足出让金及利息所应承担法律责任的合意。其次，合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方关于“未交足部分土地款和利息另按每日2‰支付滞纳金”的约定实际上明确了一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金的计算方式。

 

四、关于合同解除

1. 【裁判要旨】一方在收到合同解除通知书后未提起诉讼或申请仲裁，则视为合同已经解除。

【案件索引】（2018）最高法民申2594号

【最高院观点】2014年1月16日，付家屯村委会向建科公司寄送了《解除合同告知书》，告知其解除双方签订的《联合开发付家屯南市场合同书》。建科公司在收到《解除合同告知书》后未提起诉讼或申请仲裁，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，案涉《联合开发付家屯南市场合同书》及《补充协议》已经解除。

2.【裁判要旨】一方当事人通知对方解除合同后又继续履行合同的，视为通过其行为表明其在约定解除条件成就时仍选择继续履行合同。

【案件索引】（2018）最高法民申3294号

【最高院观点】最高院认为，虽然徐东公司于2014年8月29日通过EMS特快专递向中森华集团公司发出《解除合同通知书》，但在其后的2015年3月20日还与中森华世纪公司召开股东会形成《股东会决议》，又与中森华世纪公司签订《股东合作协议书》，应当认定徐东公司通过其行为表明其在约定解除条件成就时仍选择继续履行合同。

3.【裁判要旨】合同解除后，一方为履行合同前期投入的规划、设计等费用应予返还。

【案件索引】（2017）最高法民终277号

【最高院观点】西山区政府主张设计费用、展板费等应属于后续房地产开发费用，不属于土地一级开发所必须支出的费用。由上所述，本案中双方当事人争议的是合同解除后权利义务的结算和清理，而非合同正常履行情况下的费用负担问题，区分锡联公司所支出费用的性质是属于土地一级开发应由政府负担的费用还是后续房地产开发应由公司负担的成本，只在合同继续履行的情况下才有意义。在锡联公司没有得到案涉项目的土地使用权，退出案涉项目的情况下，其前期基于履行《投资合作协议》的预期，对案涉项目进行规划、设计所支出的费用，是整个开发项目过程中的必要一环，该笔费用已由锡联公司实际支出，由西山区政府返还，符合诚实信用原则和公平原则，也符合《解除合同》第三条的约定。

4.【裁判要旨】商业交易中任何一方让渡权利必然以获取其他利益为对价条件，故在合同解除后，一方不仅应当返还另一方垫付款的本金，还应当返还自垫付之日起的孳息。

【案件索引】（2016）最高法民终517号

【最高院观点】最高院认为，山西潞安公司之所以愿意代替天景公司等19公司垫付土地闲置费并免除利息，其目的在于获取案涉项目正常开发所产生的可得利益，并以实际投资总额10%的违约金等为保障。现案涉项目因天景公司等19公司自始不履行合同而并未实际开发、李金方等3人无法获得预期合同利益，天景公司等19公司无偿使用李金方等3人垫付款项的条件始终没有成就，故案涉合同解除后，南景公司等6公司不仅应当返还11379.5万元垫付款本金，还应当返还自垫付之日起的孳息。如仅返还自合同解除之日起的利息，则将出现违约方因违约行为反而不当获取法律利益的情形，而这显然不符合法律应维护的公平原则和诚实信用原则。

 

五、关于管辖权

1.【裁判要旨】确认房地产项目的开发经营权纠纷适用不动产纠纷专属管辖

【案件索引】（2018）最高法民辖终435号

【最高院观点】根据《中华人民共和国物权法》及《城市房地产管理条例》的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内、依法取得国有土地使用权的土地，上进行基础设施建的设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。由此可见，房地产开发经营权是基于国有土地使用权而产生的对国有土地使用和收益的权利，是物权法调整的用益物权的范围。因此，本案属于不动产物权纠纷，应当适用专属管辖的规定。

2.【裁判要旨】合资、合作开发房地产合同纠纷不属于涉外房地产案件，应适用涉外民商事案件管辖规定。

【案件索引】（2017）最高法民辖终125号

【最高院观点】根据原审查明、双方无异议的事实，王原野（WANGYUANYE）已经具有加拿大国籍。中国公民在取得外国国籍后，没有及时注销王原野的中华人民共和国居民身份证，属行政管理问题，不影响对其为外国人身份的确定。

《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第四条规定：“发生在与外国接壤的边境省份的边境贸易纠纷案件，涉外房地产案件和涉外知识产权案件，不适用本规定。”该条所称涉外房地产案件，是指传统民事案件中涉及房地产所有权、用益物权等权益的案件。本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，主要涉及王原野、丽汇公司、广西丽原投资有限公司在广西建设房地产项目所得利润的分配问题，属于该司法解释规定的应集中管辖的涉外民商事案件。

3.【裁判要旨】项目转让合同纠纷不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

【案件索引】（2016）最高法民辖终267号

【最高院观点】本案系项目转让合同纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的有关规定。因本案双方当事人在《项目收购协议》中明确约定“可将争议提交甲方所在地法院诉讼解决”，本案诉讼标的额超过3亿元，达到了北京市高级人民法院审理第一审民商事案件的标准，故一审法院依法对本案享有管辖权。

4.【裁判要旨】在确定合同解除案件的级别管辖时，除当事人主张赔偿的具体金额外，还应考虑合同自身的标的额。

【案件索引】（2017）最高法民辖终181号

【最高院观点】最高院认为，人民法院审理合同解除案件时，必然涉及对合同效力、合同解除是否符合法定条件，以及在当事人提出返还财产或赔偿损失之请求时对合同解除的法律后果亦即合同解除后各方的权利义务等问题作出认定。在确定该类案件的级别管辖时，如果仅仅依据当事人主张赔偿的具体金额，而完全不考虑合同自身的标的额，着实有违根据诉争利益的数额确定财产类案件级别管辖的精神。故万科公司、万科城公司抛开案涉协议解除的相关事宜，提出仅应以金晖公司、邱锦彪明确提出损失赔偿的5000万元作为确定级别管辖依据的主张，本院不予支持。

 

六、其他

1.【裁判要旨】另案中文书上载明的地址可作为本案送达地址。

【案件索引】（2018）最高法民申4948号

【最高院观点】本案中，一审法院工作人员前往志远广和公司注册地送达法律文书的方式也为直接送达的一种常用方式。志远广和公司在另案中向人民法院提交的民事反诉状上未留下联系电话，但留下的地址为该公司注册地址。根据《最高人民法院印发<关于进一步加强民事送达工作的若干意见>的通知》第八条第二项关于“以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址”之规定，一审法院工作人员前往志远广和公司注册地址进行送达并无不当，志远广和公司关于一审法院在送达过程中未尽谨慎审查义务的申请再审理由不能成立。

2.【裁判要旨】非双方约定的公司员工或其他人的联系方式，不能作为公司的法定联系方式。

【案件索引】（2018）最高法民申4948号

【最高院观点】最高院认为，志远广和公司财务总监的电话号码以及该公司法定代表人儿子的电话号码均非该公司对外进行联系的法定方式，亦非志远广和公司与谷鸿森公司的约定联系方式，故志远广和公司关于谷鸿森公司未向一审法院提供其财务总监电话号码，一审法院未主动通过另案中出现过的志远广和公司财务总监电话号码联系谷鸿森公司存在过错的申请再审理由不能成立。

3.【裁判要旨】诉讼费用是结合当事人所提诉讼请求的具体金额来确定，诉讼费用的分担也是按照其所提金额与得到人民法院支持的金额之间的比例来确定。

【案件索引】（2018）最高法民终372号

【最高院观点】最高院认为，人民法院确定诉讼费用在当事人之间的分担，并非按照其得到支持诉讼请求项数来确定，因诉讼费用是结合当事人所提诉讼请求的具体金额来确定诉讼费用总额，诉讼费用的分担也是按照其所提金额与得到人民法院支持的金额之间的比例来确定。