随着互联网的迅速发展，电商、微商的出现与崛起，改变了传统的商业格局及购物模式，瓜分了实体店市场，很多实体店受到冲击，渐渐被边缘化，进而导致无力支付租金，甚至严重的面临倒闭，租赁合同无效、解除等纠纷日趋增加，由此引发合同效力、履行、解除等争议问题，本文旨在对大型商业租赁纠纷案法院裁判观点作以汇总。

 

第一部分  案例检索概况

1.1检索方式

1.1.1检索数据来源：无讼案例

1.1.1检索案由：租赁合同纠纷

1.1.2检索关键词：百货、商场、购物中心、商城、天街、银行、酒店、商业；永辉、家乐福、华润万家、国美、苏宁、华联、沃尔玛、麦德龙、居然之家、美凯龙、新世纪、新世界、银泰、金鹰女人街

1.2检索范围

1.2.1法院级别：最高人民法院、北京市高级人民法院、上海市高级人民法院、广东省高级人民法院、浙江省高级人民法院、江苏省高级人民法院、辽宁省高级人民法院、大连市中级人民法院

1.2.2 检索年份：2016年度-2018年度

 

第二部分：法院裁判观点归集

2.1合同效力裁判观点

2.1.1 双方签约时明知建筑物未经竣工验收，仍签订租赁合同并办理交接，一方以此主张合同无效，从租赁合同司法解释对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定、维护交易安全稳定以及双方真实意思表示角度，认定合同有效为宜。

案例检索：太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷案【二审：山西省高级人民法院——(2014)晋商终字第20号；再审：最高人民法院——(2016)最高法民再28号】。

2.1.2出租人虽然只能提供租赁房屋的《建设工程规划许可证》副证，但如果该副证可以证明租赁房屋已办理了规划报建手续的，不违反租赁合同司法解释第二条的规定，应认定该租赁合同有效。

案例检索：张娜与王庆斌租赁合同纠纷案【二审：广东省东莞市中级人民法院——(2015)东中法民一终字第1130号；再审：广东省高级人民法院——(2017)粤民再188号】

2.1.3租赁合同被认定无效的情况下，有关延期交房的违约金和解约赔偿金的相关条款不再适用。因一方过错导致合同无效的情况下，无过错一方所主张的损失仅限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益。

案例检索：浙江银泰投资有限公司、包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案【一审：内蒙古自治区高级人民法院——(2015)内民三初字第3号；二审：最高人民法院——(2017)最高法民终171号】

 

2.2 合同履行裁判观点

2.2.1合同约定租赁期限“至案涉房屋拆迁止”属于约定不明确，依照《合同法》的相关规定，应视为不定期租赁。

案例检索：北京顺兴乐商贸中心与民族大世界商场之租赁合同纠纷案【二审：北京市第二中级人民法院——(2016)京02民终711号；再审：北京市高级人民法院——(2016)京民申3373号】

2.2.2租赁商场应当符合消防强制性标准构成租赁合同的默示条款，交付的租赁物不符合消防强制性规范要求，出租人构成瑕疵给付，承租人可依法行使同时履行抗辩权，向出租人主张拒付部分租金。

案例检索：卢国强与朱瑞峰、睢宁县舜大房地产开发有限公司之租赁合同纠纷案【一审：徐州市中级人民法院——(2013徐民初字第242号；二审：江苏省高级人民法院——(2015)苏民终字第00624号】

 

2.3合同解除裁判观点

2.3.1 合同解除后关于装饰装修损失的裁判观点

(1)出租人为租赁合同投入的装饰装修，因承租人违约导致合同提前解除，出租人无法继续利用的，出租人可要求承租人赔偿装修余值。出租人在处置装修资产时应物尽其用、充分合理利用，如未尽到避免损失扩大的注意义务，应对装修余值损失承担一定责任。装修价值可通过审计确定。

案例索引：上海金钱豹宴会餐饮管理有限公司与沈阳祖彩供热发展有限公司房屋租赁合同纠纷案【一审：沈阳市中级人民法院——(2015)沈中民二初字第45号；二审：辽宁省高级人民法院——(2017)辽民终863号】

(2)如租赁合同中明确约定，合同解除或终止后，对于装修损失不进行赔偿，则该约定法院予以支持。

案例索引：大连福泉休闲酒店与辽宁省大连南关岭监狱房屋租赁合同纠纷案【一审：大连市沙河口区人民法院——(2016)辽0204民初2509号；二审：大连市中级人民法院——(2016)辽02民终6134号】

2.3.2租赁合同解除后关于可得利益损失的裁判观点

(1)因承租人原因导致合同提前解除，出租人可向承租人主张免租期间承租人实际占用租赁物形成的损失，其性质为预期可得利益损失。

案例检索：太原茂业百货有限公司与山西美隆房地产开发集团有限公司租赁合同纠纷案【二审：山西省高级人民法院 ——(2014)晋商终字第20号；再审：最高人民法院——(2016)最高法民再28号】。

(2)因出租人原因导致合同解除，承租人可要求出租人赔偿营业利润损失及经营过程中实际发生的人员工资、能源费等费用。

案例索引：大连华臣影业集团有限公司与丹东亿龙房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案【一审：丹东市中级人民法院——(2014)丹民一初字第00030号；二审：辽宁省高级人民法院(2016)辽民终794号】

(3)影响公司利润变动的因素包含营业收入、营业成本、营业税金及销售费用、管理成本等，守约方以公司制定的销售目标为基数主张损失赔偿额，法院不予支持。

案例检索：上诉人(原审被告、反诉原告)大连熵华节能科技有限公司、被上诉人(原审原告、反诉被告)大连熵立得传热技术有限公司房屋租赁合同纠纷【一审：大连经济技术开发区人民法院——(2018)辽0291民初1615号；二审：大连市中级人民法院，（2018）辽02民终5881号】

2.3.3 租赁合同解除后关于违约金与损失赔偿适用的裁判观点

(1)如法院已认定违约方对守约方造成的实际损失，并判令违约方向守约方予以赔偿，此种情况下，依据违约金制度以补偿性为主、惩罚性为辅原则，对于守约方所额外主张的违约金，法院恐不予支持。

案例检索：江苏乐天玛特商业有限公司、淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷案【一审：安徽省高级人民法院——(2014)皖民四初字第000023号；二审：最高人民法院——(2016)最高法民终746号】

(2)约定违约金明显过高，法院应当以守约方遭受的实际损失为限，守约方未提供证据予以证明其实际损失的，法院以租赁合同为基础及守约方是否采取合理的措施避免损失扩大的原则，予以酌情调整违约金的数额。

案例检索：大同市天力房地产开发有限责任公司与上诉人山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷案【一审：山西省高级人民法院——(2014)晋民初字第19号；二审：最高人民法院——(2015)民一终字第340号】