数据来源：中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/）、Alpha案例库

数据检索时间：2019年1月25日

作者：辽宁智库律师事务所业务七部

成员：赵莹莹、王晓雪、李佳、王玲、李梦钧

 

目录：

一、数据化最高院裁判文书

（一）案由类型与分布

（二）案件类型分布

（三）审理程序分布

（四）数据化裁判结果

    1、再审裁判结果

    2、二审裁判结果

 

二、最高院裁判观点精选

（一）关于法院受案范围

（二）关于法律关系的认定

（三）关于土地使用权转让合同的订立

（四）关于土地使用权转让合同的效力

（五）关于土地使用权转让合同的履行

（六）关于土地使用权转让合同的解除

（七）关于违约责任

（八）关于成交确认书

（九）有关程序问题

（十）其他

 

（正文）

 

一、数据化最高院裁判文书

根据《民事案件案由规定》关于案由分类的规定，“建设用地使用权合同纠纷”为第四部分“合同、无因管理、不当得利纠纷”中第十条“合同纠纷”中的第77款，该案由下包含“建设用地使用权出让合同纠纷”与“建设用地使用权转让合同纠纷”。通过Alpha案例库的数据统计，2014年—2018年度最高人民法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件审理数量分别为29件、43件、55件、78件及52件，可以看出，除2018年外，建设用地使用权合同纠纷案件总体呈现逐年攀升的趋势。因截至此报告作出之日，2018年度的裁判文书尚未完全公开，故2018年度民事案件审理数量及建设用地使用权合同纠纷案件审理数量有一定特殊性，均远低于2017年。结合最高院各年度民事案件的审理数量来看，建设用地使用权合同纠纷案件审理数量占民事案件审理数量比率总体不高，徘徊在1%左右；但建设用地使用权合同纠纷案件审理数量与民事案件审理数量的变化趋势一致，均保持逐年上升的变化趋势。

 

（一）案由类型与分布

根据统计数据，2014—2018年最高人民法院审理的建设用地使用权出让合同纠纷案件分别为12件、14件、24件、41件及30件，除2018年外呈现逐年上升的趋势，且增幅逐渐提升。2014—2018年最高人民法院审理的建设用地使用权转让合同纠纷案件分别为13件、27件、26件、30件及16件， 2015年及2017年相较于前一年均呈现案件数量不断上升的趋势；且2015年至2017年案件数量相对平稳，均在30件左右；2014年及2018年相对较少不足20件。此外建设用地使用权合同纠纷中涉及非前述案由的其他案件数量相对较少，2014年—2018年分别为4件、2件、5件、7件及6件。具体案由类型与分布情况详见下述图表：

（二）案件类型分布

裁判文书类型：最高人民法院2014—2018年作出的建设用地使用权合同纠纷案件判决文书数量分别为6份、6份、13份、15份及6份，数量均相对较少，各年度均不超过15份。最高人民法院2014—2018年度审理的建设用地使用权合同纠纷案件裁判文书数量的数量相对较多，分别为23份、37份、42份、63份及46份。除2018年外，呈现逐年上升的趋势。结合各年度判决文书及裁判文书占该年度文书总量的情况来看，各年度两类文书占比无明显趋势，每年均有增有减，且变化相对平稳，总体上判决文书所占比例较少，各年度均不超过25%。具体裁判文书类型及分布情况详见下述图表：

（三）审理程序分布

审判程序类型：最高人民法院2014—2018年度审理的建设用地使用权合同纠纷案件中，每年度审判程序为再审的案件数量均为第一，五个年度分别为21件、27件、39件、55件及38件。二审案件数量次之，五个年度分别为6件、13件、13件、22件及14件。审理程序为执行及其他的案件相对较少，其中执行案件仅2016年涉及2件，2017年涉及1件；其他审理程序的案件仅2014—2016年有所涉及，分别为2件、3件及1件。结合各年度最高院审理的建设用地使用权合同纠纷案件各审理程序占该年度审理的建设用地使用权合同纠纷案件总量来看，各年度均为再审案件占比最高，在62%~74%之间，远高于其他审理程序的案件数量之和；二审案件占比次之，一般在20%~31%之间，趋势相对平稳；执行及其他审理程序的案件均占比非常小，不具有任何明显趋势。

 

（四）、数据化裁判结果

1、再审裁判结果

根据统计数据，2014—2018年最高人民法院审理的再审建设用地使用权合同纠纷案件裁判结果中，驳回再审申请的案件数量最多，五个年度分别为15件、19件、29件、49件及31件。裁判结果为最高院提审的再审案件数量次之，五个年度分别为3件、8件、5件、1件及3件。裁判结果为指令再审或改判的再审案件数量均不多，五个年度合计分别为6件及5件。其他裁判结果的案件五个年度合计为6件，裁判结果主要集中在终结审查、按申请人撤回再审申请处理及准许撤回再审申请，具体裁判年份及数量详见下表“其他”部分案件裁判结果情况。

结合各年度最高院审理的建设用地使用权合同纠纷案件的再审裁判结果占该年度建设用地使用权合同纠纷再审案件总量的情况来看，裁判结果为驳回再审申请的案件占绝大多数，五个年度以来在保持70%~90%的高占比情况下平稳波动，2017年度占比最高，已达89.09%。其次，五个年度的改判率均相对较低，2016—2017年改判率均不足5.2%，2014年及2015年甚至无改判的案件。具体再审案件裁判结果及分布情况详见下图表：

2、二审裁判结果

根据统计数据，2014—2018年最高人民法院审理的二审建设用地使用权合同纠纷案件裁判结果中，与再审裁判结果趋势相同的一点为，二审案件与再审案件裁判结果中均为驳回的案件数量最多，五个年度裁判结果为驳回上诉的二审案件数量分别为2件、5件、10件、14件及6件。裁判结果为改判的二审案件，除2018年外数量均位列第二，五个年度分别为2件、4件、2件、4件及2件；2018年改判的二审案件数量与发回重审的二审案件数量持平，均位列第三各占2件。裁判结果为撤回上诉的二审案件数量相对不多，2018年最高为4件，其余2014—2017各年分别为1件、2件、0件、1件及4件。裁判结果为指定审理、发回重审的二审案件数量均很少，五个年度分别共计4件。最后，裁判结果为其他的二审案件仅2016年涉及一件，具体裁判结果为最高院最终裁定准许上诉人提出的查封申请。

结合各年度最高院审理的建设用地使用权合同纠纷案件的各二审裁判结果占该年度建设用地使用权合同纠纷二审案件的总量情况来看，2014—2016年驳回上诉的二审案件率逐年上升，2016年增速明显，占比达到巅峰值为76.92%；但自2017年开始占比呈现逐年下降的趋势，至2018年占比已不足43%。裁判结果为改判的案件每年均存在，但总体占比不高，且自2016年起呈现低水平的波动趋势，2016—2018年的三个年度占比均不超过20%。裁判结果为撤回上诉的案件率并不高，即使2018年增速明显，亦未达30%。其他三类裁判结果无明显变化趋势，且均占比不高，从未超过17%。

二、裁判意见精选

（一）关于法院受案范围

1、国有土地使用权出让合同应当属于民事合同，合同中除土地出让金外关于项目建设进度、固定资产总投资额、容积率等的约定系民事约定，不属于行政职责范畴。

案例：（2018）最高法民申3167号、（2017）最高法民再179号、（2017）最高法民辖终89号

最高院认为：政府职能部门同时兼具对土地利用的监督管理职权，是其具有双重身份的具体体现，但不能就此认为国有土地使用权出让合同适用的规则就超越了民事法律规则的范畴。本案土地出让合同除了对土地的交付及款项支付作出约定外，还专门就项目建设进度、固定资产总投资额、容积率等问题作出明确限定，并约定了相应的违约责任。由此可见，在案涉合同项下彩虹公司不仅需要支付土地出让金，同时还应履行土地开发建设等相应义务。该土地开发建设之义务与缴纳土地出让金，共同构成彩虹公司取得案涉土地使用权所需支付的对价。该部分约定系双方真实意思表示，并不违反法律规定，顺德国土局有权依据该约定主张彩虹公司未履行土地开发建设义务时的违约责任。彩虹公司主张该合同涉及土地出让金之外的内容属于行政职责范畴，于法无据。

 

2、如建设用地使用权出让合同的内容中体现了有关政策优惠、各项特事特办的行政措施等内容，则属于政府行使行政权的范畴，不属于法院民商事案件受案范围。

案例：（2018）最高法民申1275号

最高院认为：关于案涉《投资协议书》、《国有土地使用权出让合同》的性质，本院（2012）民二终字第126号民事裁定已经述明，从《投资协议书》内容看，有关政策优惠以及为项目制定各项特事特办的行政措施等内容，均属于政府行使行政权的范畴，深圳尚昆公司诉争的纠纷不属于平等主体之间具有民事权利义务内容的纠纷，不属于人民法院民商事案件受案范围。《国有土地使用权出让合同》作为《投资协议书》的组成部分，亦属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的行政协议。

 

3、是否签订书面的国有建设用地使用权出让合同，并不影响双方是否构成合同关系的认定，在签订《成交确认书》后签订正式的出让合同前若因土地交付问题发生纠纷的，应认定符合民事诉讼的受理条件。

案例：（2016）最高法民辖终160号、（2014）民一终字第7号

最高院认为：本案中，2011年7月21日淮南国土局与汇鸿公司签订的《成交确认书》中明确：汇鸿公司在国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得案涉地块使用权。虽《竞买人须知》第二十六条约定：“竞得人在本次拍卖过程中产生的争议，应通过协商处理。如协商不成的，应提交淮南仲裁委员会仲裁。”而本案中，拍卖程序已经结束，双方对拍卖过程中的权利义务并不存在争议，后由于土地交付问题发生的纠纷，汇鸿公司的诉讼请求是确认合同解除，属于合同履行中产生的纠纷，而非仲裁条款约定的拍卖过程中产生的纠纷，故《竞买人须知》中的仲裁条款不能适用于确定本案的管辖。而符合建设用地使用权出让合同纠纷的基本特征。是否订立了书面合同，不影响对双方是否构成合同关系的认定。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事诉讼受理条件。安徽省高级人民法院受理本案，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条和《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号）的规定。

 

（二）关于法律关系的认定

1、开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定利益不承担经营风险的，应当认定为土地使用权转让合同。

案例：（2017）最高法民申3194号、（2015）民申字第943号

最高院认为：由于上述合同及协议的内容表明万方物资公司只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，即合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；同时，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。故，一、二审判决认定《联合开发房地产合同书》及补充协议为具有补偿性质的土地使用权转让合同，并无不当。

 

2、名为建设用地使用权转让但实际存在为民间借贷提供担保的可能，则存在法院以建设用地使用权转让合同法律关系的相关待证事实处于真伪不明的状态为由判决不予认可建设用地使用权转让的法律关系的可能。                                             

案例：（2016）最高法民申1825号

最高院认为：2011年4月20日林万昌与磊鑫公司签订的《购地协议书》中，双方约定涉案土地使用权受让价款为1500万元，同时双方又作了一个特别约定：如果磊鑫公司在2011年7月21日前退回土地首期款的本金和三个月利息合计1950万元，林万昌可取消涉案土地交易。加之，涉案1500万元的收付款存在以下特殊情况：一是，林万昌确认其侄子林伟文曾使用林万昌的银行账号与孙红锋发生借贷和其他交易的资金往来，并提交了转账凭证、借据等证据，以证明2011年4月14日、5月20日，林伟文使用林万昌账户分别向孙红锋出借2231万元、1864.8万元，而本案中林万昌所主张的其于2011年4月21日支付1500万元土地使用权转让价款，恰恰发生在上述借贷资金往来期间，亦是从林万昌的帐户汇入孙红锋的账户；二是，收到该笔1500万元款项的孙红锋明确表示涉案购地合同不真实，该笔款项属借款性质；三是磊鑫公司出具的《委托支付函》，打印稿件原载明1500万元为借款，后手动改写为“购地款”等。以上林万昌与磊鑫公司之间的签约、履约行为，异于一般土地使用权转让交易行为，不排除名为土地使用权交易，实为对民间借贷提供担保的可能性。因此，在林万昌主张的建设用地使用权转让合同法律关系的相关待证事实处于真伪不明的状态下，原判决作出对林万昌与磊鑫公司之间的建设用地使用权转让合同法律关系不予确认，对林万昌要求磊鑫公司依照《购地协议书》将涉案土地使用权过户至其名下并承担相关违约责任的主张不予支持的处理，并无不当。

 

（三）关于土地使用权转让合同的订立

1、受让人在明知土地不能如约交付的情况下仍积极参与竞买，则对于土地未能如期交付、项目未能及时开发等损失具有主观过错，应承担一定责任。

案例：（2018）最高法民终485号

最高院认为：实际上，对于涉案如此大宗土地交易，竞买人不可能不去现场了解土地现状以便对交易条件进行适当评估，而仅仅依靠书面拍卖文件即作出判断与决策。从涉案《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）项“现状土地条件（详见补充协议）”的特别规定也可以看出，双方虽然最后未就现状土地条件另行签订补充协议，但海韵公司对于竞买其时土地不具备净地交付条件的客观情况，是完全清楚的。海韵公司在明知土地并非净地出让，交付时间尚难准确确定的情况下仍然积极参与竞买，对于土地未能如期全部交付、项目未能及时全部开发而造成的损失，负有相当的责任。……海南仲裁委员会（2016）海仲（三）字第229号裁决所认定海韵公司对于中外建公司窝工损失的赔偿责任，虽在性质上亦属未按约交付土地进行开发建设而造成的损失范围，但鉴于合同双方对于土地不能按照约定时间全部交付的情形之前均有预见，对于由此造成的损失均有主观过错的实际情况，本院依法酌定由陵水县国土局承担前述仲裁裁决认定海韵公司赔偿中外建公司损失的50%，即29276982.23元（58553964.46元×50%），其余部分由海韵公司自行承担。

 

2、土地出让挂牌竞价方式是限地价竞配保障性住房，保障房土地性质与转让土地一并已转化为出让土地性质，建成后保障房应无偿移交政府，则保障房价款应一并计入土地出让价款总额。

案例：（2018）最高法民终408号

最高院认为：依据国土局关于案涉土地国有建设用地使用权挂牌出让公告内容，案涉土地出让挂牌竞价方式是限地价，竞配保障房。依据2013年8月8日出让人国土局与竞得人晋瑞公司签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》的内容，案涉建设用地使用权出让价款为1.203亿元，配建保障性住房面积为18660平方米。合同项下宗地范围内配套建设的经济适用房住房、廉租住房等政府保障性住房，晋瑞公司同意建成后移交给政府。据此，案涉土地出让价款限价为1.203亿元，配建保障性住房面积系竞配确定，保障房土地性质与转让土地一并已转化为出让土地性质，建成后保障房应无偿移交政府，故案涉配建保障房应系出让土地的实际用地成本的一部分，保障房价款应一并计入土地出让价款总额中。且兰州市住房保障和房产管理局与晋瑞公司签订的《兰州市公共租赁住房配建合同》中已对案涉配建不足的8660平方米保障性住房按照等值异地购买置换，即按照案涉宗地上所建商品房市场均价置换。故土储中心应向华陇公司补偿配建保障房部分的土地补偿款。

 

（四）关于土地使用权转让合同的效力

1、港商独资企业与他方签订的土地使用权转让合同在未经有关审批机关批准前应属尚未生效；当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。     

案例：（2015）民提字第129号

最高院认为：百富才公司与东荣公司于2003年12月30日签订《转让协议书》，约定东荣公司将其拥有国有土地使用权的土地及房地产权的地上建筑物转让给百富才公司，百富才公司分期支付转让款并负责办理过户手续。合同签订时有效的《中华人民共和国外资企业法实施细则》（2001年修订）第八十二条规定：“香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他经济组织或者个人以及在国外居住的中国公民在大陆设立全部资本为其所有的企业，参照本实施细则办理。”本案中，东荣公司系港商独资企业，应参照该实施细则办理。《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十五条规定：“土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让。”因此，参照该规定，本案所涉土地要实现转让，须报经土地主管部门批准。此外，《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条还规定，外资企业将其财产或者权益对外转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案。参照该条规定，东荣公司将其财产权益——土地使用权转让，应当报经外商投资企业审批机关批准。本案中，当事人并未履行该两项报批义务。《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款规定：“当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。”第二十二条同时规定：“人民法院审理香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的投资者、定居在国外的中国公民在内地投资设立企业产生的相关纠纷案件，参照适用本规定。”本案所涉合同属于港商独资企业经营过程中的重大事项变更性质的合同，参照《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第一条第一款的规定，因未报经外商投资企业审批机关批准，应当认定《转让协议书》未生效。

 

2、在未办理土地性质变更手续的情况下，国土局出让土地的行为属于无权处分，出让合同效力待定，在办理完毕土地性质变更之前，出让合同不发生法律效力。

案例：（2018）最高法民终52号

最高院认为：案涉《出让合同》于1993年5月29日订立时，合同项下的土地性质为集体所有的农用土地。因此，在土地性质尚未办理变更手续的情形下，莆田国土局与方龙公司签订《出让合同》，约定将属于集体所有的土地使用权出让给方龙公司，不符合上述法律规定，属于无权处分行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，《出让合同》应属效力待定合同。原审判决认定《出让合同》在上述土地未办理农用地征收转化为国有建设用地之前，不发生法律效力，适用法律并无不当。

 

3、未经授权的管委会与他方签订的土地使用权转让合同无效。但在起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

案例：（2017）最高法民终215号

最高院认为：常发[2001]30号文件（授权文件）虽含有园区内建设、规划、收费、管理授权园区管委会负责的内容，但并未提及常熟市人民政府或常熟国土局授予常昆工业园管委会履行园区建设用地使用权出让的职能。常昆工业园管委会在2002年4月4日提交给常熟市城乡规划局的《报告》仅能证明常熟国土局同意通过竞标拍卖方式出让案涉地块的土地使用权，并不能证明常熟国土局授权常昆工业园管委会签订《意向书》或与常昆大酒店订立土地使用权出让合同。何伟忠上诉提出的常昆大酒店曾举行奠基仪式并有相关媒体报道，亦不能证明常熟国土局授权常昆工业园管委会签订《意向书》。综上，何伟忠关于常熟国土局系案涉土地使用权出让合同订立主体的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店，在常熟国土局对合同未予追认的情况下，一审法院依据上述司法解释规定，认定该合同无效，并无不当。

 

4、不具备法律规定的土地使用权出让主体资格的主体签订的建设用地使用权出让合同应属无效，基于该无效合同签订的其他协议亦应属无效。

案例：（2016）最高法民申1945号

最高院认为：隆鑫发公司与九龙办事处于2011年1月7日签订的《协议书》属建设用地使用权出让合同。因九龙办事处不具备法律规定的土地使用权出让的主体资格，一、二审判决认定该《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效依据充分。因该《协议书》无效，隆鑫发公司不可能合法取得案涉《协议书》项下的土地使用权。隆鑫发公司在签订上述《协议书》后，又与招万投资公司于2013年10月10日签订《转让协议》，将其拥有的《协议书》项下的权利一次性原价转让给招万投资公司。一、二审判决根据上述事实，结合《转让协议》未约定对价且有多个债权人向隆鑫发公司主张债权的情况，认定作为基础合同的《协议书》无效，招万投资公司不可能取得无效合同中约定的权利，故《转让协议》亦无效并无不当。

 

5、在土地以居住用地性质出让时，若合同中存在指定摘牌的内容，则因违反物权法和招标投标法关于公开竞价的强制性规定，应属无效。如合同双方对于案涉土地应经公开挂牌出让系明知，则对合同无效均存在过错，过错程度基本相当。

案例：（2017）最高法民申4805号

最高院认为：张鲲鹏与新凯公司、张斌于2014年12月16日签订的两份面积分别为35.73亩和66.58亩的《土地转让合同》中均有只要张鲲鹏按本合同约定参与摘牌，新凯公司应负责确保该地块摘到张鲲鹏个人或者指定公司名下的约定内容。而案涉两块土地以居住用地性质出让时，依法应采取招拍挂等方式公开竞价进行。因此，两份《土地转让合同》中约定的内容违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，两份《土地转让合同》无效。从两份《土地转让合同》的约定可以看出，双方对于案涉土地需由河北省高碑店市国土资源局公开挂牌出让是明知的，却依然作出内定摘牌的约定，对合同无效均存在过错，且过错程度基本相当。

 

（五）关于土地使用权转让合同的履行

1、已办理土地使用权证并不代表土地已经交付，更不代表双方对交付情况已经确认。

案例：（2018）最高法民申5927号

最高院认为：再审申请人认为：建设用地使用权自登记时设立，安居国土局已为荣誉公司颁发了案涉土地的建设用地使用权证，已完成了交付义务。荣誉公司以该土地使用权证办理抵押贷款的行为，也表明其已对标的物进行了使用并享受了标的物带来的利益。虽然案涉土地拆迁工作尚未完成，但荣誉公司在签订《国有土地使用权出让合同》时已知晓该事实，其在协议中约定按照“现状土地条件”交付土地，表明其已放弃“净地交付”的交易惯例，无权要求安居国土局按“净地交付”标准交付案涉土地。

最高院认为：安居国土局虽已为荣誉公司办理案涉土地的建设用地使用权证，但并未将案涉土地交付给荣誉公司占有、使用，未完成履行交付义务。荣誉公司虽以案涉土地使用权证办理了抵押贷款，但安居国土局原审中亦认可案涉土地未实际交付给荣誉公司用于开发建设。荣誉公司在合同履行过程中多次向安居国土局递交土地移交申请，安居国土局亦在向厦门银行泉州分行出具的《证明》中表示案涉土地因拆迁工作未完成而不能按约交付，上述事实表明双方约定的交付标准应为“净地交付”。

 

2、建设用地使用权转让中，由于政府政策变化导致土地容积率及土地用途更改，若因此产生相关费用应由建设用地使用权的受让方承担。

案例：（2015）民申字第943号

最高院认为：法院查明《合作开发协议书》实为国有土地使用权转让性质。容积率和土地性质的变更发生于《合作开发协议书》签订之后，案涉土地价格即泰恒公司土地收益款的确定，也是根据更改前的容积率和土地性质进行计算得来。山东省东营市人民政府2008年3号文件的出台，导致土地用途和容积率变更的收费情况发生政策性变化，该变化对合同中约定的权利义务分担具有直接影响。从案涉《合作开发协议书》约定的内容来看，泰恒公司与瑞康公司之间的真实意思表示系转让案涉建设用地使用权，泰恒公司并不参与案涉房地产项目的利润分担和风险负担。而由于东营市人民政府政策变化所导致的法律后果是，案涉房地产开发项目中投资的变化，而非导致案涉建设用地使用权面积的变化，故此种变化并不影响泰恒公司履行案涉《合作开发协议书》交付土地使用权义务。就此而言，由于东营市政府政策变化所导致的更改容积率及土地用途所支付的价款义务并非泰恒公司应履行的义务，而系瑞康公司应履行的义务。因此，一审法院按照公平原则确定此费用由瑞康公司全额承担，二审法院予以维持，并无不当，本院予以确认。

 

（六）关于土地使用权转让合同的解除

建设用地使用权转让纠纷，转让人的主要合同义务为支付土地转让款，受让人的主要义务为交付土地。若转让人逾期搬出地上附着物致使受让人无法受让土地的，受让人可以合同目的无法实现为由要求解除合同。

案例：（2016）最高法民申1601号

最高院认为：天海公司与孙延民签订的协议书及补充条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订的补充条款约定：天海公司应在2013年12月20日前将地上附着物房屋、变压器、移动公司基站房屋等搬出，交付孙延民使用。孙延提起本案之诉距离补充条款约定的履行期限还差三天，天海公司直至二审宣判，依旧未对地上附着物搬出。本案系建设用地使用权转让纠纷，转让人的主要合同义务为支付土地转让款，受让人的主要义务为交付土地。孙延民已经支付了全额转让款，天海公司未按照双方签订的协议书及补充条款约定交付土地，构成违约。因天海公司的违约行为，致使合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，原审判决解除合同不无不当。

 

（七）关于违约责任

1、 国土局与受让方、受让方与第三人对于迟延交付土地的违约责任作了一致约定，构成债务的加入，因国土局不能按期履行净地交付的义务，国土局与受让方应共同承担迟延交地的违约责任。

案例：（2015）民一终字第21号

最高院认为：御成公司与维新公司直接签订的协议约定维新公司迟延交付土地的违约责任。国土局与御成公司、维新公司与御成公司对于迟延交付土地的违约责任作了相同的约定，维新公司加入到钟祥国土局与御成公司的土地使用权出让关系中，也签约愿意承担迟延交地的义务，构成债务的加入。三方当事人的这种安排并不违反法律的禁止性规定，亦未损害他人利益，应予以尊重。因国土局不能按期履行净地交付的义务，一审判决认定国土局与御成公司共同承担迟延交地的违约责任并无不当。

 

2、建设用地使用权出让人无须向受让人返还因逾期交付导致土地使用年限减少相应的土地出让金。

案例：（2018）最高法民终1179号、（2016）最高法民终59号

最高院认为：富泰公司受让国有土地使用权的目的系进行房地产项目的开发销售，土地使用权最终要分割转让给购买房地产的消费者，富泰公司所支付的土地出让金也将通过房地产买卖转由购买房地产的消费者承担。大连市国土局已按《补充合同》约定履行了交付B区地块的合同义务，富泰公司取得了该地块的国有土地使用权证并完成该地块的开发销售，该地块项下的国有土地将随其上附着的房屋分割成若干独立单元，形成分别的土地使用权而为购买房屋的消费者享有，消费者支付的购房款中包含了70年土地使用权的对价，富泰公司不承担土地使用年限减少的损失，其无权向土地出让人主张返还相应的土地出让金。

 

3、关于因土地使用权转让合同项下逾期交地造成的损失，若与违约方的行为并无因果关系或能采取措施予以避免或减少损失的扩大，一般不予支持。